De Wet versterking regie volkshuisvesting is bedoeld om gemeenten, provincies en het Rijk beter in staat te stellen regie te voeren op de volkshuisvesting, waaronder de woningbouwopgave. Het wetsvoorstel wijzigt onder meer de Awb, Woningwet en hoofdstuk 9 van de Omgevingswet. Tijdens de eerdere parlementaire behandeling werd een amendement aangenomen dat de voorkeursrechtregeling aanzienlijk verruimde. Op 13 januari 2026 heeft de regering echter een novelle ingediend waarin dit amendement grotendeels wordt teruggedraaid en een beperkte, juridisch houdbare verruiming van de voorkeursrechtregeling wordt voorgesteld
Voorgestelde wijzigingen in de novelle
In de novelle worden de volgende wijzigingen voorgesteld:
Verlenging duur voorkeursrecht van drie naar vijf jaar
De maximale duur van het voorkeursrecht dat kan worden gevestigd op basis van art. 9.1 lid 1 onder b en c (dus op basis van een toegedachte functie in een voorkeursrechtbeschikking, omgevingsvisie of programma), wordt verlengd van drie naar vijf jaar. Dit biedt gemeenten, provincies en de Staat meer ruimte om in een vroege planfase een zelfstandig voorkeursrecht te vestigen en vervolgens vijf jaar te gebruiken voor het vaststellen van een omgevingsvisie of programma en daarna nog eens vijf jaar voor het omgevingsplan.
Maximale totale duur voorkeursrecht blijft gelijk
Onder de huidige regeling kan een voorkeursrecht door opeenvolgende besluiten van raad en college maximaal 16 jaar en 3 maanden duren. Door de voorgestelde verlenging zou die totale duur oplopen tot ruim 20 jaar. Omdat het Adviescollege Toetsing Regeldruk (ATR) geen overtuigende noodzaak voor zo’n verlenging ziet, blijft de totale geldingsduur in de novelle gelijk. Wanneer een voorkeursrecht op het moment van vaststelling van het omgevingsplan al langer dan zes jaar van kracht is, dan bedraagt de verlengde termijn in totaal maximaal zestien jaar verminderd met de tijd die is verstreken tussen het ingaan van het voorkeursrecht en de vaststelling van het omgevingsplan.
Achtergrond: hoe kwam deze novelle tot stand?
Tijdens de eerdere behandeling nam de Tweede Kamer twee ingrijpende onderdelen aan. Allereerst werd de toepassingsduur voor alle voorkeursrechten gelijk getrokken naar vijf jaar en was een eenmalige verlenging van vijf jaar toegestaan. Dit werd gecombineerd met het vervallen van het repeteerverbod uit art. 9.3 van de Omgevingswet, waardoor een nieuw voorkeursrecht meteen na afloop van het vorige kon worden gevestigd.
Deze verruiming zou gemeenten meer regieruimte geven bij strategische grondposities en voorkomen dat grondeigenaren het voorkeursrecht kunnen “uitzitten” om vervolgens aan speculanten te verkopen. Hierdoor zou de waardestijging die ontstaat door publieke besluiten, zoals een toekomstige functiewijziging in het omgevingsplan, kunnen worden behouden voor publieke doelen, waaronder betaalbare woningbouw.
Bij de juridische toetsing wees de Raad van State er echter terecht op dat deze verruiming ervoor zorgt dat een voorkeursrecht eindeloos kan worden verlengd en opnieuw kan worden gevestigd, zonder dat daaraan verplichtingen voor overheden verbonden zijn met betrekking tot de voortgang van de ruimtelijke planontwikkeling. Dit kan strijd opleveren met het recht op ongestoord genot van eigendom als bedoeld in artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM.
Deze terechte kritiek leidde tot de huidige novelle (een reparatiewet) die de eerdere, te vergaande wijzigingen terugdraait en de hierboven genoemde wijzigingen introduceert.
Wanneer treden de wijzigingen in werking en wat betekent dat voor bestaande voorkeursrechten?
De novelle is op 24 maart jl. aangenomen door de Tweede Kader. Het is nu aan de Eerste Kamer om het wetsvoorstel en novelle te behandelen en groen licht te geven. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan (Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) heeft de Eerste Kamer opgeroepen om dit zo snel mogelijk te doen, zodat de wet per 1 juli 2026 in werking kan treden. De Minister onderschrijft het belang van de wet om de woningnood aan te pakken. Het is afwachten of de wet op 1 juli 2026 ook daadwerkelijk in werking zal treden.
Na inwerkingtreding blijven de huidige termijnen gelden voor bestaande voorkeursrechten. De ruimere termijnen gelden dus enkel voor voorkeursrechten die worden gevestigd nadat de wet in werking is getreden.
Meer informatie?
Heeft u vragen over de wijzigingen die het wetsvoorstel Wet versterking regie volkshuisvesting aanbrengt in de voorkeursrechtregeling en de gevolgen voor uw situatie? Neem dan vooral contact op; ik denk graag met u mee.
