Woningsplitsing en de rol van gemeenten

Wat is woningsplitsing?

Bij woningsplitsing wordt één bestaande woning gesplitst in twee of meer zelfstandige woningen met ieder zijn eigen voorzieningen. Deze nieuwe woningen kunnen vervolgens afzonderlijk worden bewoond. Woningsplitsing verschilt in dat opzicht van woningdelen. In dat laatste geval wonen meerdere personen of huishoudens in één woning en delen zij noodzakelijke voorzieningen zoals een badkamer, keuken of voordeur. Van woningdelen is dus bijvoorbeeld sprake bij inwonen, hospitaverhuur of kamerverhuur. Het voornaamste voordeel van woningsplitsing (en woningdelen) is dat de bestaande woningen beter worden benut en dat dus meer woonruimte ontstaat.

Er zijn twee manieren van woningsplitsing: het bouwkundig splitsen van woningen en het kadastraal of juridisch splitsen van woningen. Bij bouwkundig splitsen wordt een woning feitelijk verbouwd, zodat uit één woning twee of meer zelfstandige woningen ontstaan. De eigendom blijft echter onveranderd. Dat betekent dat de eigendom de nieuwe woningen die door splitsing zijn ontstaan in de hand blijft van de ‘oorspronkelijke’ eigenaar. Bij juridische of kadastrale splitsing wordt de woning niet alleen verbouwd, maar wordt de woning ook via een notariële splitsingsakte gesplitst in appartementsrechten. De bewoners van de nieuwe woningen krijgen ieder een appartementsrecht en daarmee recht op het uitsluitend gebruik van hun woning. Door kadastrale/juridische splitsing kunnen de woningen ook zelfstandig worden verkocht.

Woningsplitsing regelen in Omgevingsvisie

Gemeenten hebben een belangrijke rol in het faciliteren en stimuleren van woningsplitsing. Het kennisorganisatie Platform 31 heeft daarover voor de praktijk bruikbare handvatten op een rijtje gezet. Bij het faciliteren van woningsplitsing ligt de uitdaging met name in het vinden van balans. Woningsplitsing draagt weliswaar bij aan het oplossen van het woningtekort, maar kan aan de andere kant druk zetten op wijken waardoor parkeren, leefbaarheid of openbare ruimte onder spanning komt te staan. Een goede balans begint bij goed beleid. In de praktijk is beleid vaak vooral gericht op nieuwbouwwoningen. Een eerste stap is daarom om ook woningdeelvarianten, zoals woningsplitsing, expliciet te regelen.

De omgevingsvisie vormt daarbij het vertrekpunt. Op uiterlijk 1 januari 2027 moeten alle gemeenten beschikken over een omgevingsvisie. De omgevingsvisie bevat kortgezegd voor de lange termijn een integrale visie voor wat betreft het beleid voor de fysieke leefomgeving. De inhoud van de omgevingsvisie, bestaande uit de ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving, werkt door in het programma, het omgevingsplan en de omgevingsvergunning en vormt daarmee dus het fundament van besluitvorming en uitvoering.

In de omgevingsvisie kan de gemeente dus op hoofdlijnen bepalen of zij woningsplitsing wenselijk vindt. Deze keuze wordt vervolgens uitgewerkt in het omgevingsplan. Een duidelijke omgevingsvisie die richting geeft aan beleid omtrent woningsplitsing, maakt dus dat de gemeente in haar omgevingsplan en andere beleidsinstrumenten beter haar regelgeving en ambities kan onderbouwen.

Naast de voordelen die woningsplitsing met zich brengt, levert woningsplitsing ook risico’s op ten aanzien van bijvoorbeeld mobiliteit en parkeren. Om woningsplitsing uitvoerbaar te maken, is het daarom raadzaam om vooraf na te denken over hoe met eventuele toenemende parkeerdruk wordt omgegaan. Zo kan in de omgevingsvisie worden gesignaleerd in welke gebieden parkeren problematisch kan worden en hoe met die parkeerdruk om te gaan. Denk bijvoorbeeld aan het instellen van een parkeerfonds waarin financiële bijdragen worden gestort waarmee parkeervoorzieningen worden gerealiseerd en de parkeerdruk dus wordt verminderd. Door hierover al in de omgevingsvisie beleidsdoelen op te nemen, kan de omgevingsvisie in een later stadium dienen als beleidsmatige onderbouwing voor regelgeving.

Wet Versterking regie volkshuisvesting

Het faciliteren van woningsplitsing moet bovendien worden geplaatst tegen de achtergrond van de Wet Versterking regie volkshuisvesting die naar verwachting 1 juli 2026 in werking treedt. Deze wet versterkt de sturende rol van (onder andere) gemeenten bij de volkshuisvesting en geeft gemeenten de tools om met meer regie en meer tempo meer betaalbare woningen te bouwen. Kort gezegd moeten gemeenten op grond van de Wet Versterking regie volkshuisvesting een volkshuisvestingsprogramma opstellen. Het volkshuisvestingsprogramma bevat in ieder geval de benodigde woningvoorraadontwikkeling, de woningbouwopgave bestaande uit nieuwbouw en bestaande voorraad, beleid voor betaalbaarheid, beleid voor aandachtsgroepen en de koppeling met zorg, leefbaarheid en sociale samenhang. Met oog op ontwikkeling van de bestaande woningvoorraad zal de gemeente dus beleidskeuzes moeten maken, waaronder de keuze of zij woningsplitsing wil faciliteren.

In de Wet Versterking regie volkshuisvesting worden daarnaast percentages van de te bouwen woningen per categorie verankerd. Kort gezegd is vastgelegd dat van de totale woningbouw minimaal 30% moet bestaan uit sociale huurwoningen en dat twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar moeten zijn. Wees alert op het feit dat deze percentages niet alleen gelden voor nieuwbouw, maar óók voor de extra woningen die door woningsplitsing ontstaan.

Meer weten?

Woningsplitsing biedt kansen voor het woonvraagstuk waar gemeenten tegenaanlopen. Wilt u meer weten over woningsplitsing en over de manier waarop de gemeente woningsplitsing kan faciliteren? In de volgende blog gaan wij in op de vraag hoe gemeenten woningsplitsing kunnen faciliteren via het omgevingsplan. Houdt onze blogreeks ‘Woningsplitsing en de rol van gemeenten’ dus in de gaten.

Onze specialisten hebben ruime ervaring met het begeleiden van overheden bij de juridisch en strategische aspecten van gebiedsontwikkeling, woningbouw en bijbehorend grondbeleid. Neem dus gerust contact op als je hierover meer wil weten. Wij denken graag mee!