Een gemeentelijk bouwproject wordt opgeleverd en in gebruik genomen. Enkele maanden of soms zelfs vele jaren later ontstaan lekkages, blijkt een technische installatie niet naar behoren te functioneren of worden constructieve gebreken geconstateerd. Kan de aannemer dan nog worden aangesproken? En wat als het probleem betrekking heeft op materiaal dat na een bestekswijziging is toegepast? Deze vragen komen samen in een recente uitspraak van 30 juli 2026 van de Raad van Arbitrage voor de Bouw (nr. 38.044). In die zaak werd een aannemer aansprakelijk gehouden voor een ernstig verborgen gebrek aan een atletiekbaan, terwijl het werk al jaren geleden was opgeleverd. De uitspraak laat zien dat een formele bestekswijziging niet automatisch een risicoverschuiving naar de opdrachtgever meebrengt: wie tijdens de uitvoering een alternatief aandraagt — hoe innovatief of voordelig ook — blijft staan voor de vaktechnische juistheid van dat voorstel. En dat het gebrek zich pas (jaren) na oplevering openbaarde, hielp de aannemer uiteindelijk niet.
Een verborgen gebrek aan de atletiekbaan
Voor de fundering van de atletiekbaan schreef het bestek ‘lava met ZOAB’ voor. Tijdens de uitvoering bracht de aannemer de gemeente echter op een ander spoor: schuimbeton zou een beter alternatief zijn. Na beoordeling van dit voorstel droeg de gemeente de benodigde bestekswijziging op.
Na oplevering begon de baan echter te verzakken. Herstelpogingen bleken niet afdoende en de Atletiekbond keurde de baan herhaaldelijk af. Uiteindelijk wees deskundigenonderzoek uit dat schuimbeton voor deze toepassing functioneel ongeschikt was.
Bestekswijziging: risicoverschuiving?
De aannemer stelde dat de gemeente op grond van § 5 lid 2 UAV 2012 verantwoordelijk was voor het toegepaste materiaal. In die bepaling is namelijk opgenomen dat de opdrachtgever in beginsel het risico draagt voor door hem voorgeschreven constructies en bouwstoffen, waaronder het risico van de functionele ongeschiktheid daarvan.
De arbiters gingen daarin niet mee. Het initiatief voor de wijziging kwam van de aannemer, die schuimbeton actief had geadviseerd en aangeprezen. Dat de gemeente het voorstel had laten beoordelen en vervolgens formeel had opgedragen, maakte het materiaal nog niet tot een door haar voorgeschreven bouwstof, aldus arbiters. De aannemer moest daarom instaan voor de vaktechnische juistheid van haar eigen voorstel. Dat de aannemer haar voorstel als vraag had ingekleed en de opdrachtgever de wijziging vervolgens formeel heeft opgedragen, doet daar niet aan af. Wie het alternatief aandraagt, draagt het risico.
Het gebrek kwam dus voor rekening van de aannemer. Daarmee was de gemeente er echter nog niet: de atletiekbaan was op dat moment al jaren geleden opgeleverd. Kon zij de aannemer desondanks nog aanspreken?
Oplevering is niet de eindstreep
Uitgangspunt van § 12 lid 1 UAV 2012 is dat de aannemer na oplevering niet meer aansprakelijk is voor tekortkomingen aan het werk. Op dit uitgangspunt bestaat één uitzondering: het verborgen gebrek van § 12 lid 2 UAV 2012. Die uitzondering geldt slechts als het gebrek (i) aan de aannemer kan worden toegerekend, (ii) ondanks nauwlettend toezicht tijdens de uitvoering of bij de opneming redelijkerwijs niet kon worden onderkend én (iii) binnen een redelijke termijn na ontdekking aan de aannemer is gemeld.
Aan die voorwaarden was hier voldaan. De functionele ongeschiktheid van het schuimbeton was bij oplevering niet bekend en kon ook niet worden onderkend. Bovendien ging het om een ernstig gebrek, omdat de atletiekbaan daardoor ongeschikt was voor haar bestemming. Op grond van § 12 lid 4 UAV 2012 gold daarom een vervaltermijn van tien jaar. Dit betekent dat na verloop van tien jaar vanaf de dag van oplevering geen vordering meer tegen de aannemer kan worden ingesteld. Voor ‘gewone’ verborgen gebreken geldt een vervaltermijn van vijf jaar. De gemeente had haar vordering binnen die (lange) termijn die gold voor ernstige gebreken ingesteld, zodat de aannemer nog altijd gehouden was tot herstel.
Inmiddels is in 2025 een nieuwe versie van de UAV 2012 verschenen, waarin § 12 lid 1 tot en met 3 zijn vervallen. Voor bouwwerken sluit de aansprakelijkheid na oplevering nu aan bij artikel 7:758 lid 4 BW. Onder die regeling is de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij hij aantoont dat het gebrek hem niet kan worden toegerekend. Daarmee is aansprakelijkheid na oplevering in beginsel eerder aan de orde dan onder het oude § 12 lid 2, waarin ook nog werd getoetst of het gebrek ondanks nauwlettend toezicht redelijkerwijs niet kon worden onderkend. De vervaltermijnen van vijf en tien jaar uit § 12 lid 4 UAV 2012 blijven wel gehandhaafd.
Betekenis voor de praktijk
De uitspraak is verweven met de omstandigheden van het geval, maar biedt opdrachtgevers wel enkele aanknopingspunten. Zo hoeft het aanvaarden van een alternatief van de aannemer er niet toe te leiden dat de opdrachtgever het risico van de functionele geschiktheid draagt; veel hangt af van wie het voorstel heeft gedaan en hoe de besluitvorming is verlopen. Een zorgvuldige vastlegging daarvan kan in een later stadium van belang blijken. Ten slotte illustreert de zaak dat de aansprakelijkheid van de aannemer ook ná oplevering kan voortduren, in het bijzonder bij ernstige verborgen gebreken.
Contact
Vragen over het bovenstaande of andere bouw- en vastgoedrecht gerelateerde onderwerpen? Neem gerust contact op met één van onze vastgoedspecialisten.
