In dit artikel leest u dat een goede formulering op eerste recht van koop in huurovereenkomst belangrijk is.
Op 14 februari 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:313) heeft het Gerechtshof Den Haag een arrest gewezen, waaruit nog eens blijkt dat zorgvuldig moet worden omgegaan met het formuleren en toepassen van een eerste recht van koop in een huurovereenkomst.
De zaak bij het hof
In de betreffende huurovereenkomst was als onderdeel van het kooprecht opgenomen:
In het geval verhuurder voornemens is om uitsluitend het gehuurde te vervreemden (…) dan zal verhuurder het gehuurde – alvorens het aan derden aan te bieden – bij aangetekende brief onder vermelding van een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden aan huurder te koop aanbieden.
De verhuurder, die het gehuurde aan een derde wilde verkopen, heeft het gehuurde aan de huurder te koop aangeboden. De huurder heeft daarop, binnen de overeengekomen aanvaardingstermijn van vier weken, schriftelijk aan de verhuurder medegedeeld dat hij van het kooprecht gebruik wil maken, onder voorbehoud van financiering.
De verhuurder heeft vervolgens, na het eindigen van de aanvaardingstermijn, de huurder medegedeeld dat deze het aanbod niet heeft aanvaard en dat het kooprecht is komen te vervallen. Het financieringsvoorbehoud was immers geen onderdeel van het aanbod en een afwijkende aanvaarding van een aanbod houdt verwerping van dat aanbod (en het doen van een tegenaanbod) in. De verhuurder heeft het gehuurde vervolgens aan een derde verkocht.
De huurder heeft hier geen genoegen mee genomen en de verhuurder en koper gedagvaard en – kort gezegd – verlangd dat de verhuurder (of de koper) het gehuurde alsnog voor de overeengekomen prijs aan hem zou leveren.
Na afwijzing van de vorderingen door de rechtbank, komt de zaak bij het gerechtshof. Daar vindt de huurder een gewilliger oor voor zijn standpunt, al leidt dat uiteindelijk niet tot toewijzing van zijn vorderingen.
Het gerechtshof overweegt dat het voor een horecaondernemer met een eenmanszaak niet goed mogelijk is binnen een termijn van vier weken zekerheid te verkrijgen over de mogelijkheid tot financiering van de koopsom voor een bedrijfspand. Door het pand aan te bieden zonder de mogelijkheid van een financieringsvoorbehoud, heeft de verhuurder feitelijk een voorwaarde gecreëerd die niet aan het overeengekomen kooprecht voldoet en die voor de huurder redelijkerwijs niet te vervullen was.
Het hof oordeelt dat door het aanbod met financieringsvoorbehoud te aanvaarden, de huurder tijdig gebruik heeft gemaakt van zijn kooprecht. De verhuurder heeft door het gehuurde desondanks aan een derde te verkopen, wanprestatie gepleegd.
Advies
Uit dit oordeel van het hof blijkt dat het verstandig is om een eerste recht van koop verder uit te werken dan het vermelden dat een aanbieding met marktconforme prijs en voorwaarden moet worden gedaan. Dergelijke algemene termen kunnen tot discussie leiden. Daarnaast is het van belang om ervoor te zorgen dat de huurder een redelijke kans krijgt om van dat kooprecht gebruik te maken, alvorens het gehuurde aan een derde wordt verkocht en geleverd.