Overheidsinstanties, terreinbeherende organisaties en landgoedeigenaren maken veelvuldig gebruik van algemene erfpachtvoorwaarden.
De algemene voorwaarden regeling van Boek 6 Burgerlijk Wetboek kan ook van toepassing zijn op algemene erfpachtvoorwaarden. Op grond daarvan kunnen bedingen die als onredelijk bezwarend of oneerlijk worden gekwalificeerd, worden vernietigd.
Algemene erfpachtvoorwaarden
Algemene erfpachtvoorwaarden worden meestal door de grondeigenaar opgesteld en in meerdere erfpachtovereenkomsten van toepassing verklaard. De algemene erfpachtvoorwaarden en de in de vestigingsakte opgenomen bijzondere erfpachtvoorwaarden vormen tezamen de inhoud van het recht. In de praktijk wordt over de algemene voorwaarden vaak niet onderhandeld.
Regeling Boek 6 BW en Europese Richtlijn
In Boek 6 van het Burgerlijk Wetboek is een regeling ten aanzien van algemene voorwaarden opgenomen. Deze regeling zal in veel gevallen ook van toepassing zijn op algemene erfpachtvoorwaarden. Op grond van de regeling in Boek 6 BW zijn onredelijk bezwarende bedingen in algemene voorwaarden vernietigbaar. Consumenten kunnen tevens een beroep doen op vernietiging van de bedingen die zijn opgenomen in de zogenoemde zwarte lijst (artikel 6:236 Burgerlijk Wetboek) en grijze lijst (artikel 6:237 Burgerlijk Wetboek). Deze lijsten bevatten een opsomming van bedingen die in beginsel onredelijk bezwarend zijn.
Indien de erfpachter een consument is, er niet afzonderlijk is onderhandeld over de algemene voorwaarden en het erfpachtrecht na 31 december 1994 is gevestigd, moet een rechter de bepalingen ambtshalve conform de Europese Richtlijn oneerlijke contractsbedingen (93/13/EEG) uitleggen. De Richtlijn beschermt consumenten in oneerlijke overeenkomsten met professionele partijen. Aan de Richtlijn is een indicatieve lijst met bedingen (de zogenaamde blauwe lijst) gehecht, die als oneerlijk kunnen worden aangemerkt. Deze lijst is niet uitputtend. Indien er een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen rechten en verplichtingen van de contractspartijen ten nadele van de consument bestaat, is er sprake van een oneerlijk karakter als bedoeld in de Richtlijn en kunnen de betreffende bepalingen worden vernietigd.
De Hoge Raad heeft in het arrest Amsterdam/SEBA van 29 april 2016 (ECLI:NL:HR:2016:769) bepaald dat een beding dat op de blauwe lijst voorkomt, niet noodzakelijkerwijs als oneerlijk moet worden beschouwd. De rechter zal aan de omstandigheden van het geval specifiek moeten motiveren of een beding onredelijk bezwarend is.
Rechtspraak
Er zijn diverse uitspraken waarbij rechters hebben getoetst of algemene bepalingen onredelijk bezwarend of een oneerlijk karakter hebben in de zin van de algemene voorwaarden regeling van Boek 6 Burgerlijk Wetboek of de Richtlijn.
In voormelde zaak Amsterdam/SEBA oordeelde de Hoge Raad over de Algemene Bepalingen van de gemeente Amsterdam. In de Algemene Bepalingen is onder meer een beding opgenomen dat de canon na 75 jaar door deskundigen kon worden herzien en een eenzijdige bevoegdheid voor de gemeente Amsterdam de erfpachtvoorwaarden te wijzigen. De Hoge Raad verwijst de zaak naar het Gerechtshof Den Haag. Het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2019:453) is van mening dat zowel de eenzijdige wijzigingsbevoegdheid als de canonherzieningsbepaling niet onredelijk bezwarend zijn. De Hoge Raad en het Hof Den Haag hechten daarbij veel waarde aan het feit dat de gemeente Amsterdam een bestuursorgaan is en het beding een publiekrechtelijk doel dient. Het beding dat de gemeente Amsterdam zonder (nadere) toestemming van de erfpachter het perceel mag betreden en inspecteren wordt door het Gerechtshof Den Haag wel als onredelijk bezwarend aangemerkt. Deze bepaling maakt een inbreuk op de fundamentele rechten van de erfpachter ingevolge de Grondwet en het EVRM indien de toestemming tot betreding van de woning niet welbewust is gegeven.
Boetebedingen die tot doel of gevolg hebben de consument die zijn verbintenissen niet nakomt een onevenredige hoge boete op te leggen, kunnen als oneerlijk worden aangemerkt. In dat verband wordt ook verwezen naar een arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 1 november 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:4314). Het Hof oordeelde dat een boetebeding van € 10.000,= per maand als zodanig niet onredelijk bezwarend is. Voor een particulier betreft dit weliswaar een hoog bedrag, maar dat is ook vereist wil een beding in een situatie als de onderhavige een effectieve prikkel tot nakoming vormen. Echter voorziet het beding in ongelimiteerde contractuele boetes die in het onderhavige geval zijn verbonden aan een te korte bouwtermijn, terwijl de erfpachter verplicht is om de erfpacht hoe dan ook voort te zetten. Op grond daarvan is het Hof van oordeel dat het boetebeding onredelijk bezwarend is als bedoeld in artikel 6:233 aanhef en sub a Burgerlijk Wetboek, uitgelegd in overeenstemming met artikel 3 lid 1 van Richtlijn.
Op 19 september 2017 oordeelde het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2017:8437) over het geschil tussen Staatsbosbeheer en een aantal erfpachters. In dit geval was in de erfpachtvoorwaarden bepaald dat een erfpachter zonder toestemming van Staatsbosbeheer het erfpachtrecht niet mocht overdragen. Ook was bepaald dat Staatsbosbeheer in ieder geval de mogelijkheid had bij een overdracht de canon te herzien. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden acht het beding mede gelet op de Richtlijn onredelijk bezwarend. Zou het beding niet zijn opgenomen in de algemene erfpachtvoorwaarden, dan had de rechter op grond van het bepaalde in artikel 5:91 lid 4 Burgerlijk Wetboek de redelijkheid van de voorwaarde van canonverhoging kunnen toetsen. Het Gerechtshof is van mening dat er daardoor sprake is van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit het erfpachtrecht ten nadele voor de erfpachter.
Het Gerechtshof Amsterdam heeft op 16 juni 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1788) een herzieningsbepaling van de canon vernietigd op grond van artikel 6:231 Burgerlijk Wetboek, omdat het beding tot gevolg heeft dat het erfpachtrecht voor particulieren onfinancierbaar is en daarnaast op een aantal andere punten zeer onevenwichtig is ten nadele van de erfpachter. Zo is er in de erfpachtvoorwaarden niet voorzien in een consistente en bepaalbare wijze van aanpassing van de canon doordat de akte noch voor de grondslag van de canon noch voor het percentage objectieve richtsnoeren bevat. Ook de onmogelijkheid voor een erfpachter om een zelfstandige canonherziening te bewerkstelligen draagt bij aan het onevenredige karakter van de regeling.
Betekenis voor de praktijk
Grondeigenaren die algemene voorwaarden hanteren moeten er op bedacht zijn dat voorwaarden die onredelijk bezwarend zijn, vernietigd kunnen worden. Het is in dat verband van belang bedingen zorgvuldig te formuleren en een regeling te treffen die evenwichtig is.