Beëindiging van de huur bij een gemengde overeenkomst

Gemengde overeenkomsten, hoe zit het ook alweer?

Wanneer er meerdere wettelijke regimes op een overeenkomst van toepassing zijn, is sprake van een gemengde overeenkomst. Uit artikel 6:215 BW volgt kort gezegd dat de bijzondere bepalingen die van toepassing zijn op de bijzondere overeenkomsten, naast elkaar van toepassing zijn, tenzij die bepalingen onverenigbaar zijn, of de strekking van die bepalingen in verband met de aard daarvan zich daartegen verzet.

De bepalingen ten aanzien van het beëindigen van een huurovereenkomst en van het beëindigen van een zorgovereenkomst zijn onverenigbaar met elkaar. Een zorgovereenkomst mag door de zorgverlener immers enkel worden opgezegd indien daar gewichtige redenen voor zijn en kan in een dergelijk geval eenzijdig en op buitengerechtelijke wijze worden beëindigd. Dit is wezenlijk anders dan bij een huurovereenkomst aangezien een huurovereenkomst vanwege de huurbescherming door de verhuurder niet op buitengerechtelijke wijze kan worden ontbonden. Als hoofdregel geldt dat slechts de rechter bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden.

In voorkomend geval moet worden beoordeeld wat het overheersende element is binnen de zorg- en huurovereenkomst. Over het algemeen wordt aangenomen dat in het geval zorg door de zorginstelling en huisvesting door de woningcorporatie wordt geleverd, de huurbeschermingsbepalingen uit het huurrecht van toepassing zijn. Dit is slechts anders indien een onlosmakelijk verband bestaat tussen de zorgovereenkomst en de huurovereenkomst, waarbij het zorgelement overheerst. Op dat moment wordt een beroep op de huurbeschermingsbepalingen door de huurder onaanvaardbaar geacht.[1]

Het is mogelijk om een huurovereenkomst en een zorgovereenkomst op zodanige wijze aan elkaar te verbinden dat bij het eindigen van de zorgovereenkomst ook de huurovereenkomst eindigt (en de huurder van woonruimte dus géén huurbescherming geniet). Uit vaste rechtspraak volgt dat een onlosmakelijk verband onder meer wordt aangenomen indien sprake is van respectievelijk begeleiding naar zelfstandig wonen[2], een op een specifieke situatie toegesneden begeleid wonen regime[3] en bewoning met ADL-assistentie (Algemene Dagelijkse Levensverrichtingen).[4] In de hiervoor genoemde uitspraken bestond bovendien een juridische verbinding tussen zorg en wonen doordat de overeenkomsten over en weer naar elkaar verwezen dan wel in de huurovereenkomst was opgenomen dat deze onlosmakelijk was verbonden met de zorgovereenkomst en in de samenwerkingsovereenkomst tussen verhuurder en zorgaanbieder was opgenomen dat beëindiging van de zorgovereenkomst leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst. In die gevallen werd het zorgelement overheersend geacht, waardoor de huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing waren.

Uitspraak rechtbank Rotterdam

In het onderhavige geval verschilden partijen van mening of de huur gelijktijdig (buitengerechtelijk) met de zorgovereenkomst was geëindigd. Een woningcorporatie had een woning ter beschikking gesteld aan een bewoner, ten behoeve van de te verlenen zorg en woonbegeleiding door het Leger des Heils. De zorgovereenkomst was rechtsgeldig beëindigd en de woningcorporatie stelde zich op het standpunt dat de huurovereenkomst reeds was beëindigd, aangezien de woonbegeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst nauw met elkaar waren verbonden. In de huurovereenkomst was immers een ‘koppelbeding’ opgenomen, waaruit volgde dat de woonbegeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst een onlosmakelijk geheel met elkaar vormden.

De kantonrechter oordeelde dat de huur niet was geëindigd, aangezien het zorgelement niet overheersend was. De kantonrechter kwam tot dit oordeel, aangezien in het gehuurde door het Leger des Heils slechts 2,1 uur per week zorg plaatsvond. De kantonrechter achtte dit te weinig om tot het oordeel te komen dat de zorg het overheersende element is. De kantonrechter overweegt evenwel dat zij het eens is met de woningcorporatie dat het niet zo kan zijn dat alleen in geval de zorg meer dan 50% van de week plaatsvindt, de zorg als overheersend element van de overeenkomst kan worden aangemerkt.

Gevolgen voor de praktijk

Opvallend aan deze uitspraak is dat voor de vraag of het zorgelement overheersend is, door de kantonrechter in haar beoordeling slechts de hoeveelheid verleende zorg is meegewogen. Uit de overwegingen van de kantonrechter volgt in ieder geval niet in hoeverre de bepalingen uit de overeenkomsten, waaronder het ‘koppelbeding’, zijn meegewogen in deze beoordeling.

Uit de vaste rechtspraak volgt echter dat voor de vraag welke soort overeenkomst het typerende en duidelijk overheersende element van de rechtsverhouding vormt, de volgende omstandigheden worden meegewogen: (i) wat partijen voor ogen stond bij het aangaan van de overeenkomst(en), (ii) wat de inhoud van de overeenkomst(en) is en (iii) op welke wijze daaraan uitvoering is gegeven. De Hoge Raad heeft bepaald dat bij deze beoordeling alle omstandigheden van het geval dienen te worden meegewogen en op voorhand niet een doorslaggevend gewicht aan één van de omstandigheden toekomt.

Deze uitspraak bevestigt dat voor de beoordeling of de zorg het overheersende element is, niet alleen de bepalingen in de overeenkomsten en de koppelingen tussen de overeenkomsten relevant zijn, maar in grote mate de feitelijke situatie van belang is. Dit is overigens niet nieuw, ook de uitspraak d.d. 25 november 2022 van de Rechtbank Amsterdam maakt duidelijk dat de mate waarin zorg wordt verleend een omstandigheid betreft die wordt meegewogen.

Zorginstellingen zijn er met het enkel opnemen van een koppelbeding dus niet van verzekerd dat bij het beëindigen van de zorg ook de huur eindigt. Dit laat echter onverlet dat het van meerwaarde kan zijn om een expliciete omschrijving in de overeenkomsten op te nemen dat de overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden en dat bij het eindigen van de zorgovereenkomst ook de huurovereenkomst eindigt. En voorts in de huurzorgovereenkomst expliciet op te nemen dat de zorgovereenkomst het typerende en overheersende element van de rechtsverhouding betreft en dat de cliënt zich realiseert dat, voor zover van toepassing, de cliënt geen recht heeft op huurbescherming en dat zij dat uitdrukkelijk aanvaardt en hiermee rekening houdt. Dit versterkt immers de positie van de zorginstelling bij het beëindigen van de zorg. In een dergelijk geval is de kans groter dat een rechter zal aannemen dat sprake is van een onlosmakelijk samenhang tussen de huurovereenkomst en de zorgverleningsovereenkomst en dat de huurder geen aanspraak kan maken op de wettelijke huurbeschermingsbepalingen.

Laat u derhalve goed adviseren bij het opstellen van gemengde zorg- en huurovereenkomsten.

Heeft u vragen over de inkoop van zorg, neemt u dan contact op met de experts van de Marktgroep Zorg van Nysingh, die u hierover kunnen adviseren.

[1] Rechtbank ’s-Hertogenbosch 26 november 1996, ECLI:NL:RBSHE:1996:AH5762.

[2] Hof Amsterdam 10 januari 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BC3118; Hof Den Bosch 29 december 2009, ECLI:NL:GHSHE:2009:BK9394; Rechtbank Amsterdam 27 september 2021, ECLI:NL:RBAMS:2021:5412.

[3] Rechtbank Limburg 5 januari 2022, ECLI:NL:RBLIM:2022:44.

[4] Rechtbank Den Haag 17 november 2010, ECLI:NL:RBSGR:2010:BQ:1727.