In verband met het gebruik van algemene voorzieningen op een recreatiepark zijn verschillende erfdienstbaarheden gevestigd ten behoeve van eigenaren van recreatiewoningen.
Aan de lange lijst met uitspraken rondom parkmanagement kan er weer een worden toegevoegd. Het Hof Arnhem-Leeuwarden heeft op 5 november 2019 uitspraak (ECLI:NL:GHARL:2019:9513) gedaan in een geschil tussen de eigenaar van een recreatiewoning en de eigenaar van het recreatiepark.
In verband met het gebruik van algemene voorzieningen op het park zijn verschillende erfdienstbaarheden gevestigd ten behoeve van de recreatiewoningen. Op grond daarvan konden de eigenaren van de recreatiewoningen gebruik maken van de wegen op het park, de speelvoorzieningen, banken, afvalbakken en nutsvoorzieningen (kabels en leidingen voor gas, water en riolering). Op grond van de erfdienstbaarheden zijn de woningeigenaren verplicht een retributie (periodieke vergoeding) te betalen aan de exploitant van het park. De exploitant (tevens eigenaar) van het park heeft daartegenover onder meer de verplichting om de voorzieningen te onderhouden, om het terrein te bewaken, om de afvalbakken te legen en het afval af te voeren.
Geschil over hoogte vergoeding
De woningeigenaren zijn het niet eens met de hoogte van de door de exploitant in rekening gebrachte bedragen en partijen spannen een procedure aan bij de kantonrechter en later bij het Hof. De woningeigenaar stelt dat de erfdienstbaarheden deels nietig zijn omdat de erfdienstbaarheden actieve verplichtingen inhouden van de exploitant. De met die verplichtingen gemoeide kosten zijn daardoor niet als retributie verschuldigd, aldus de woningeigenaar.
Oordeel kantonrechter
De kantonrechter oordeelt dat een deel van de erfdienstbaarheden inderdaad nietig is, maar acht het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat de hiervoor door de exploitant gemaakte kosten niet in rekening gebracht kunnen worden.
Overwegingen Hof
Het Hof neemt in hoger beroep in zijn overwegingen mee dat de last die een erfdienstbaarheid op het dienende erf legt, bestaat in een verplichting om op, boven of onder een der beide erven iets te dulden of niet te doen. Een erfdienstbaarheid is altijd passief. Uitzondering daarop is dat de last mede kan inhouden de verplichting tot het aanbrengen van gebouwen, werken of beplantingen die nodig zijn om de erfdienstbaarheid te kunnen uitoefenen (als nevenverplichting). De last kan ook bestaan in een verplichting van de eigenaar van het dienende erf tot onderhoud van dat erf of van gebouwen, werken of beplantingen die zich geheel of gedeeltelijk op dat erf bevinden (dit kan een hoofdverplichting zijn).
Conclusie Hof
Al met al concludeert het Hof – net als de kantonrechter – dat een deel van de erfdienstbaarheden inderdaad nietig is. Het gaat dan om de verplichtingen tot levering van energie en water, tot bewaking van het terrein en tot afvoer van huisvuil. Deze verplichtingen zien op een actief handelen en dat maakt de erfdienstbaarheid op die onderdelen nietig. De kosten van die erfdienstbaarheden kunnen daarom niet als retributie aan de eigenaar van het heersende erf (de woningeigenaar) in rekening worden gebracht.
Voor een deel van de kosten (te weten voor zover ze zien op de afvoer van huisvuil) bepaalt het hof dat die desondanks vergoed moeten worden. De woningeigenaar maakt van die diensten gebruik en daarmee heeft de woningeigenaar het aanbod van de exploitant om die diensten uit te voeren aanvaard. Daarom dient de woningeigenaar een redelijke vergoeding voor die dienst te betalen.
En hoewel betoogd kan worden dat de woningeigenaar ook van de bewakingsdiensten gebruik maakt, hoeft hier geen vergoeding voor worden betaald. Hier is volgens het Hof geen sprake van een aanbod en aanvaarding (de woningeigenaar heeft zelfs van meet af aan bezwaar gemaakt tegen deze kosten) en ook de redelijkheid en billijkheid maken niet dat hiervoor een vergoeding moet worden betaald.