Hoge Raad geeft nadere invulling aan het begrip “woning” voor de overdrachtsbelasting

Wanneer is een pand een woning?

Wanneer een pand als woning aangemerkt kan worden is er 2% overdrachtsbelasting verschuldigd. De vraag of een pand als woning gezien kan worden, moet nagegaan worden beantwoord door te kijken of het pand “naar zijn aard voor bewoning is bestemd”. Dit zal moeten worden beantwoord naar een “zo objectief mogelijke maatstaf” waarbij “zo veel mogelijk gekeken wordt naar de kenmerken van het bouwwerk zelf”.

Met deze kenmerken wordt “aanknoping gezocht of het pand naar zijn aard voor bewoning is bestemd.“ Een dergelijke aanknoping wordt bereikt door te kijken naar het “doel waarvoor het bouwwerk is ontworpen en gebouwd.”

De Hoge Raad bepaalt dat als dit doel bewoning is geweest, maar het pand op een later moment is verbouwd voor een andere vorm van gebruik, het alleen als woning kan worden gezien als het pand zijn aard van woning heeft behouden of slechts beperkte aanpassingen nodig heeft om (weer) voor bewoning geschikt te zijn. Indien deze kenmerken niet duidelijk aanwijzen of sprake is van een woning, kunnen publiekrechtelijke voorschriften (zoals het gemeentelijke bestemmingplan) een rol gaan spelen.
De Hoge Raad oordeelt verder dat het argument dat door het verlaagde tarief de doorstroming op de woningmarkt wordt vergemakkelijkt, niet doorslaggevend kan worden geacht bij de uitleg van het begrip “woning” voor de overdrachtsbelasting.

Verder bepaalt de Hoge Raad dat de wetsgeschiedenis geen aanknopingspunt geeft om aan te nemen dat de wetgever voor de overdrachtsbelasting heeft willen aansluiten bij rechtspraak met betrekking tot artikel 220a lid 2 Gemeentewet. Uit de rechtspraak omtrent artikel 220a volgt dat doorslaggevend wordt geacht dat het pand naar aard en inrichting niet alleen bestemd is, maar bovendien ook geschikt is om als woning te dienen. Hieruit valt dus te concluderen dat de geschiktheid als woning niet relevant is. Ten slotte bepaalt de Hoge Raad dat feitelijke bewoning nog niet betekent dat een bouwwerk naar zijn aard tot bewoning is bestemd en dat het verder niet van belang is of een koper een gekocht pand al dan niet zelf wil bewonen.

Wat is nu het concrete resultaat van het voormelde criterium in deze vier zaken?

1. Advocatenkantoor

Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:290

Het pand in kwestie is in 1895 is gebouwd als woonhuis (stadsvilla) en werd oorspronkelijk bewoond en is nadien als advocatenkantoor in gebruik geweest. Op het moment dat de nieuwe eigenaar het pand in 2012 verkrijgt, bevat het geen keuken of badkamer, maar wel toiletten op alle verdiepingen, elektrische voorzieningen, een centrale verwarming en een pantry. Volgens het toen geldende bestemmingsplan had het pand zowel een woon- als kantoorbestemming. Bij de verkrijging heeft de eigenaar 2% overdrachtsbelasting voldaan, waarna de inspecteur een naheffingsaanslag heeft opgelegd met als grondslag dat 6% afgedragen had moeten worden.

Het hof overweegt dat de aard van het pand bij zijn totstandkoming ‘woning’ was. De aanpassingen die later gedaan zijn om het pand geschikt te maken voor gebruik als kantoorruimte zijn naar het oordeel van het hof niet van dien aard dat het pand zijn aard van woning heeft verloren. De indeling van het pand is niet gewijzigd en op het moment dat de nieuwe eigenaar het pand in bezit kreeg had het pand een bescheiden kookgelegenheid. Bestaande leidingen maken het mogelijk bad en douche aan te sluiten. Met beperkte aanpassingen kan het pand daarom weer worden bewoond, aldus het hof. De Hoge Raad oordeelt dat de uitspraak van het hof niet blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting en toereikend gemotiveerd is.

2. Hospice

Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:291

Het pand in kwestie bestaat uit vier bouwlagen. In de kelder bevinden zich verkeersruimten (trappenhuis, lift en hal), twee logeerkamers met elk een doucheruimte, de pompput, de wasruimte, de badkamer voor mindervaliden en technische ruimten. Op de begane grond zijn verkeersruimten gelegen, net als de gemeenschappelijke woonkamer met serre, twee toiletten, de bibliotheek en de koosjere keuken. Hier zijn tevens werkruimten gelegen, zoals het kantoor van de leiding, de berging, de werkkast en de voorraadkamer. Op de eerste en de tweede verdieping van het gebouw zijn, naast de verkeersruimten, in totaal zes woonunits, met elk een keuken/pantry, een bed en kastruimte. De eerste verdieping heeft twee doucheruimten, de tweede verdieping heeft er één.

De vergunning voor de bouw van het pand is in 2006 verleend en heeft als bestemming “hospice (thuis voor mensen in hun laatste levensfase)”. In de bouwvergunning staat dat het bouwplan in overeenstemming is met het bestemmingsplan, waarbij het terrein is bestemd voor “woningen”.

De eigenaar verhuurt het pand aan een stichting. De stichting verhuurt de woonunits aan terminaal zieke personen voor een periode van drie maanden met mogelijkheid van verlenging. In de huurprijs is onder meer begrepen de ‘zorg en aandacht van het hospiceteam geheel bestaande uit vrijwilligers. Professionele (thuis- en medische) zorg wordt niet geboden of wordt verzorgd door of via de stichting.’ Wel kan de stichting desgevraagd en namens een bewoner contact opnemen met zorgverleners. Er is een huisarts verbonden aan het hospice, gespecialiseerd op het gebied van palliatieve zorg, maar bewoners kunnen ook hun eigen huisarts behouden. Verder is in de huurprijs desgewenst de verzorging van eten en drinken begrepen. De eigenaar van het pand en de stichting vormen geen toegelaten verpleeginrichting.

Bij de verkrijging van het pand in 2013 is zekerheidshalve voor het 6% tarief aangifte gedaan. Waarna de eigenaar in bezwaar is gegaan en toepassing van het tarief van 2% tarief heeft verzocht.

Het hof merkt het pand aan als woning. Het hof overweegt dat het pand naar zijn aard bestemd is voor bewoning en dat geen sprake is van een verzorgingsinstelling die niet als woning is aan te merken. Het hof heeft hierbij gekeken naar de doelstellingen van belanghebbende en de contractuele relaties tussen partijen.
De Hoge Raad oordeelt echter anders en bepaalt dat het pand naar zijn aard bestemd is om dienst te doen als een verzorgingsinstelling en niet als een woning kan worden aangemerkt. Het feit dat de benodigde zorg niet bij de huur van het hospice is inbegrepen, kan niet leiden tot het oordeel dat het hospice geen verpleeginrichting is. De aard van het pand, gemeten naar objectieve kenmerken, is beslissend bij het oordeel of het bouwwerk kan worden gezien als woning. Contractuele relaties tussen partijen zijn daarbij niet bepalend. De Hoge Raad verklaart het beroep in cassatie gegrond en vernietigt de uitspraak van het hof.

3. Tandartspraktijk

Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:294

In deze zaak is het pand in kwestie in 1964 als eengezinswoning in een woonwijk gebouwd en destijds als zodanig opgeleverd. Vanaf 1982 is het pand niet langer als woning, maar als tandartspraktijk in gebruik. Bij de inrichting van de tandartspraktijk zijn de keuken en badkamer verwijderd, maar is de indeling van het pand gelijk gebleven aan de originele situatie. De publiekrechtelijke bestemming van het pand is “wonen en dienstverlening”.

De rechtbank heeft het pand als woning aangemerkt, en daartoe overwogen dat het pand de oorspronkelijke indeling heeft behouden en op relatief eenvoudige wijze weer geschikt kan worden gemaakt voor bewoning. Er is nog steeds een keukenruimte en een betegelde badkamerruimte aanwezig, zodat er geen wezenlijk verschil is met de situatie dat de bewoner keuken en badkamer heeft verwijderd met het oogmerk die te vervangen, en vervolgens besluit de woning te verkopen.

Verder heeft het pand aan de buitenzijde geen wijziging ondergaan, ligt het in een woonwijk en heeft het volgens het bestemmingsplan een woonbestemming. Het hof en de Hoge Raad bekrachtigen de uitspraak van de rechtbank.

4. Agrarisch bedrijf

Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:295

Het pand in kwestie is een boerderij die voorheen deel uitmaakte van een agrarisch bedrijf. De eigenaar heeft in 2008 een huurovereenkomst gesloten met een B.V., waarbij het pand als kantoor werd verhuurd. Het pand is in het ter plaatse geldende bestemmingsplan aangeduid als “voormalig agrarisch bedrijf” in het gebiedstype “balansgebied”. Deze aanduiding geeft de gemeente de bevoegdheid om ten aanzien van het pand, dat volgens het bestemmingsplan in principe alleen voor bewoning mag worden gebruikt, een beperkt aantal nevenfuncties toe te staan. Daartoe behoort niet het gebruik als kantoorruimte. Belanghebbende heeft met het oog op de verhuur een vrijstelling verzocht en verkregen van de gemeente waardoor het pand voor zakelijke doeleinden mocht worden gebruikt.

Met het oog op deze verhuur is het pand verbouwd met gebruikmaking van een vergunning tot verbouwing (toen nog boerderij) tot woonhuis uit 2001. Op enkele punten is van die bouwtekeningen afgeweken. Zo is in de als eetkamer bedoelde ruimte een keukenblok geplaatst zodat die ruimte als kantine kan worden gebruikt, en is van de oorspronkelijke keuken een kantoorruimte gemaakt. Bij de verbouwing zijn voorzieningen getroffen om vertrekken volgens de bouwtekeningen als badkamer of keuken te kunnen gaan gebruiken. Alle leidingen die in de uit 2001 stammende bouwtekeningen zijn opgenomen, zijn bij de verbouwing aangebracht of gehandhaafd. Verder zijn systeemplafonds aangebracht en aansluitingen voor telefoon, dataverkeer en elektra. Hierdoor zijn er op de begane grond ten minste 22 werkplekken gecreëerd en op de eerste verdieping nog eens 16. Na de verbouwing is het pand als kantoor in gebruik genomen.

In 2010 verkocht de eigenaar het pand aan een Holdingvennootschap (waarvan hij mede-eigenaar is). In 2013 koopt hij het pand weer terug. Ook dan wordt het pand nog als kantoor gebruikt door dezelfde huurder. Sinds april 2014 heeft de gemeente het gebruik als kantoorruimte gedoogd. Er is zekerheidshalve 6% overdrachtsbelasting voldaan en vervolgens heeft de eigenaar bezwaar gemaakt. De inspecteur verleent hierop geen teruggave.

Het hof oordeelt, anders dan de rechtbank, dat het er sprake is van een woning. Het hof overweegt dat het pand, voorheen een woonhuis en schuur, is verbouwd op basis van een vergunning tot verbouwing tot woonhuis en volgens de daarvoor opgestelde bouwtekeningen. Hierdoor kreeg het pand de aard van woning. Deze aard is niet verloren gegaan nadat het pand na verbouwing enkel gebruikt werd als kantoorruimte.. Het pand kan immers met beperkte aanpassingen weer worden bewoond en is ook naar de uiterlijke verschijningsvorm een woning, aldus het hof. Het is niet relevant dat een tijdelijke ontheffing van de woonbestemming is verleend. Een dergelijk publiekrechtelijk voorschrift is pas van belang als twijfel ontstaat over de vraag of de onroerende zaak naar zijn aard tot bewoning bestemd is. In deze zaak bestaat hierover geen twijfel.

De Hoge Raad bekrachtigt de uitspraak van het hof en bepaalt dat een pand dat oorspronkelijk voor ander gebruik dan bewoning is ontworpen, maar door latere verbouwing naar zijn aard tot woning is bestemd, wordt gelijkgesteld met een pand dat oorspronkelijk is gebouwd voor bewoning.