De vergoedingsregeling voor erfpachtrechten die voor 1 januari 1992 zijn gevestigd wijkt af van de regeling die voor opstalrechten geldt. Maar wat geldt bij een erfpachtafhankelijk opstalrecht? De Hoge Raad beantwoordt deze vraag in het arrest van 22 april 2022 (ECLI:NL:HR:2022:628).
Vergoedingsregeling erfpacht- en opstalrecht
Op grond van het bepaalde in artikel 5:99 BW heeft de erfpachter bij het eindigen van de erfpacht recht op een vergoeding van de waarde van nog aanwezige gebouwen, werken en beplantingen, die door hem of een rechtsvoorganger zijn aangebracht of van de eigenaar tegen vergoeding van de waarde zijn overgenomen. Dit is dwingend recht. In een aantal in de wet omschreven gevallen kan hiervan worden afgeweken. Artikel 5:105 lid 3 BW verklaart deze vergoedingsregeling ook van toepassing op opstalrechten.
Artikel 170 Overgangswet NBW bepaalt dat artikel 5:99 BW niet geldt voor erfpachtrechten die voor 1 januari 1992 al bestonden. Voor deze erfpachtrechten is het dus van belang wat in de erfpachtvoorwaarden ten aanzien van vergoeding is overeengekomen.
Artikel 170 Overgangswet NBW is niet van toepassing op opstalrechten. Artikel 5:105 lid 3 BW heeft onmiddellijke werking en geldt dus ook voor opstalrechten die voor 1992 zijn gevestigd.
Het geschil
In 1978 heeft een stichting een erfpachtafhankelijk opstalrecht uitgegeven. Het recht is gevestigd voor een duur van 30 jaar met de mogelijkheid tot verlenging met een duur van 10 jaar. In de akte is bepaald dat de erfpachter bij het eindigen van het recht een recht heeft op een vergoeding. De vergoeding is echter gemaximeerd.
In 2003 koopt de betreffende erfpachter het recht voor een koopsom van € 560.670,-. Het recht wordt op dezelfde dag verlengd tot 30 oktober 2018 onder dezelfde voorwaarden. De stichting en de erfpachter komen in de akte voorts overeen de waarde van de vergoeding bij het eindigen van het recht vast te stellen op € 275.000,-.
Erfpachter vordert in de procedure een verklaring voor recht dat de oorspronkelijke vergoedingsregeling en de later vastgestelde vergoeding nietig is dan wel is/wordt vernietigd. Tevens vordert de erfpachter dat de stichting bij het eindigen van het recht een marktconforme vergoeding dient te betalen.
De Rechtbank en het Hof wijzen deze vorderingen af. Het Hof oordeelt dat artikel 5:99 BW niet van toepassing is op erfpachtcontracten die voor 1 januari 1992 zijn gesloten. Het opstalrecht is afhankelijk van het erfpachtrecht en kan niet los hiervan worden gezien. Het opstalrecht eindigt indien de erfpacht eindigt. Het strookt dan niet met de achterliggende gedachte om artikel 5:99 BW alsnog van toepassing te verklaren op zo’n erfpachtafhankelijk opstalrecht.
Hoge Raad
De Hoge Raad overweegt dat er in de Overgangswet NBW geen artikel is, dat de onmiddellijke werking aan artikel 5:105 lid 3 BW ontzegt. Dat artikel 5:99 BW niet van toepassing is op oude erfpachtrechten op grond van artikel 170 Overgangswet NBW, staat niet in de weg aan de onmiddellijke werking van artikel 5:105 lid 3 BW. Artikel 171 Overgangswet NBW verklaart artikel 170 Overgangsrecht NBW niet van toepassing op opstalrechten. De wetgever heeft gemeend dat artikel 5:105 BW zonder bezwaar van toepassing kan worden op lopende opstalrechten. Noch in de wet, noch uit de wetsgeschiedenis volgt dat het voorgaande anders is voor een erfpachtafhankelijk opstalrecht. De vergoedingsregeling is dus van toepassing op erfpachtafhankelijke opstalrechten die voor 1992 zijn gevestigd.
De klacht van erfpachter is dus terecht gesteld. Echter kan de klacht niet tot cassatie leiden. De vordering tot vernietiging van de vergoedingsregeling in de erfpachtakte is namelijk verjaard.