Raad van State benadrukt het verschil in de toetsing van een omgevingsvergunning en een omzettingsvergunning.
In de uitspraak van 9 september 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:2182) benadrukt de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het verschil in de toetsing van een omgevingsvergunning en een omzettingsvergunning die benodigd kunnen zijn om het kamergewijs verhuren van woningen mogelijk te maken.
Wat speelde er?
Appellant is eigenaar van twee zelfstandige woningen op twee verschillende locaties in stadsdeel Zuidoost in Amsterdam. Appellant wil deze beide zelfstandige woningen omzetten naar meerdere onzelfstandige woonruimten om deze vervolgens aan studenten te kunnen verhuren.
Om dit mogelijk te maken dient appellant allereerst voor beide adressen een aanvraag voor een omzettingsvergunning in bij de gemeente Amsterdam. Deze beide aanvragen worden verleend. Daarbij gaat het bij de eerste locatie om een omzettingsvergunning voor het omzetten van één zelfstandige woonruimte naar tien onzelfstandige woonruimten en bij de tweede locatie om een omzettingsvergunning voor het omzetten van één zelfstandige woonruimte naar acht onzelfstandige woonruimten.
De gemeente trapt op de rem
Vervolgens dient appellant twee aanvragen voor een omgevingsvergunning in bij de gemeente Amsterdam om de woningen in strijd met de voor beide locaties geldende bestemmingsplannen te kunnen gebruiken als onzelfstandige woonruimten.
Het college van burgemeester en wethouders (hierna: ‘het college’) van de gemeente Amsterdam weigert echter om de gevraagde omgevingsvergunningen te verlenen. Volgens het college is het kamergewijs verhuren van de woningen op beide locaties in strijd met een goede ruimtelijke ordening.
Hoger beroep
Tegen deze weigeringen van de omgevingsvergunningen wordt door appellant opgekomen. In hoger beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ‘de Afdeling’) voert appellant aan dat er door de verleende omzettingsvergunningen voor het omzetten van een zelfstandige woonruimte naar meerdere onzelfstandige woonruimten, al sprake is van meerdere woningen op beide locaties. Volgens appellant is er geen sprake van strijdigheid met de geldende bestemmingsplannen omdat iedere onzelfstandige woning voldoet aan de omschrijving van het begrip ‘woning’ dat in beide bestemmingsplannen is gedefinieerd als een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van één huishouden.
Verder voert appellant aan dat hij erop mocht vertrouwen dat het college de gevraagde omgevingsvergunningen voor het afwijken van het bestemmingsplan zou verlenen, omdat het college eerder voor beide adressen de gevraagde omzettingsvergunningen had verleend.
Wat oordeelt de Afdeling?
Volgens de Afdeling volgt uit de door appellant ingediende aanvragen, dat wordt beoogd om op beide locaties onzelfstandige woonruimten te creëren. De te verhuren kamers worden – op beide adressen – niet per kamer voorzien in voorzieningen als een badkamer en toilet. De Afdeling oordeelt dat deze onzelfstandige woonruimten niet ‘apart’ als een zelfstandige woning kunnen worden beschouwd.
Omdat appellant de onzelfstandige woningen wil verhuren aan studenten die niet één gezamenlijk huishouden vormen, is het creëren van meerdere onzelfstandige woonruimten in strijd met de geldende bestemmingsplannen. Volgens beide bestemmingsplannen is namelijk slechts één huishouden in de woningen toegestaan.
Weigering omgevingsvergunningen
Volgens de Afdeling heeft het college de weigeringen om af te wijken van het bestemmingsplan daarbij deugdelijk gemotiveerd. De weigeringen zijn in overeenstemming met de vaste gedragslijn die door het college wordt gehanteerd voor het afwijken van een bestemmingsplan ten behoeve van het omzetten van woningen in onzelfstandige woonruimten in stadsdeel Zuidoost.
Volgens deze gedragslijn worden woningen voor studenten in stadsdeel Zuidoost geconcentreerd gerealiseerd, zodat deze woonvorm zo min mogelijk overlast geeft in woonbuurten waar gezinnen wonen. Het college heeft volgens de Afdeling daarbij terecht geoordeeld dat het kamergewijs bewonen van een woning een andere ruimtelijke uitstraling, effect en impact heeft op woonwijken die zijn gericht op woningen voor één huishouden.
Eerder verleende omzettingsvergunningen
Dat er eerder door het college voor beide adressen een omzettingsvergunning is verleend op grond van de Huisvestingswet 2014 en de Huisvestingsverordening Amsterdam 2016, leidt volgens de Afdeling niet tot een ander oordeel. Volgens de Afdeling geldt er voor het beoordelen van een aanvraag omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan een ander beoordelingskader, dan voor het beoordelen van een aanvraag voor een omzettingsvergunning.
Bij de beoordeling van een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan, staat de ruimtelijke aanvaardbaarheid van de kamergewijze verhuur centraal. Het college dient in dat geval te beoordelen of zij het kamergewijs verhuren van de woningen op een bepaalde bestemming in strijd acht met een goede ruimtelijke ordening.
Bij de aanvraag voor een omzettingsvergunning dient het belang van de aanvrager te worden afgezet tegen het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad, zo volgt uit vaste jurisprudentie van de Afdeling (zie bijv. ABRvS 19 juni 2013, ECLI:NL:RVS:2013:CA3620). Bij deze belangenafweging dient de leefbaarheid van de omgeving van de desbetreffende woonruimte te worden betrokken. Indien deze leefbaarheid door de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimten in het gedrang komt, kan dit een reden zijn tot weigering van een omzettingsvergunning (zie bijv. ABRvS 5 december 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3942).
Les voor de praktijk
Een initiatiefnemer die een zelfstandige woning wil omzetten naar onzelfstandige woonruimten voor kamerverhuur, dient zich er van bewust te zijn dat hiervoor meerdere publiekrechtelijke toestemmingen noodzakelijk kunnen zijn waarbij verschillende beoordelingskaders gelden.
Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning om af te wijken van het bestemmingsplan, dient het college te beoordelen of zij het kamergewijs verhuren van woningen op een bepaalde bestemming in strijd acht met een goede ruimtelijke ordening.
Bij de aanvraag voor een omzettingsvergunning dient het college het belang van de aanvrager af te wegen tegen het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bij deze belangenafweging dient de leefbaarheid van de omgeving van de desbetreffende woonruimte te worden betrokken.
Voor het bevoegd gezag (het college) is het raadzaam om een weigering van een aanvraag omgevingsvergunning om omgezette woningen in strijd met het bestemmingsplan te kunnen gebruiken als onzelfstandige woonruimten, goed te onderbouwen. Dit kan door een duidelijke gedragslijn te hanteren waaruit volgt welk woonmilieu de gemeente op verschillende plekken ambieert en waarom. In dit geval had het college van Amsterdam voldoende onderbouwd dat het niet gewenst was om kamergewijze verhuur toe te staan in woonbuurten van Zuidoost waar veelal gezinnen wonen. Het is ook mogelijk om hierover beleidsregels op te stellen waar ter onderbouwing van de motivering van de weigering van een omgevingsvergunning naar kan worden verwezen.