In het Didam-arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheden, op grond van het gelijkheidsbeginsel, bij de verkoop of uitgifte van onroerende zaken mededingingsruimte moeten bieden. Dit betekent dat overheden bij de verkoop van onroerende zaken in beginsel een openbare selectieprocedure moeten organiseren, waarin aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke selectiecriteria de koper wordt geselecteerd. Overheden moeten daarbij bovendien transparant zijn over de beschikbaarheid van de onroerende zaak en de selectieprocedure die zal plaatsvinden.
De verplichting tot het bieden van mededingingsruimte geldt volgens de Hoge Raad echter niet als vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde voor de onroerende zaak in aanmerking komt. Dit laatste moet ook worden vastgesteld op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. In dat geval hoeft de overheid geen openbare selectieprocedure te organiseren, maar moet het zijn voornemen tot uitgifte aan deze partij vooraf bekend maken en daarbij motiveren waarom deze partij de enige serieuze gegadigde is.
Inmiddels is duidelijk dat deze ‘Didam-regels’ een breed toepassingsbereik hebben en niet alleen gelden bij de verkoop van onroerende zaken, maar ook bij andere vormen van uitgifte van onroerende zaken, zoals bij verhuur, grondruil, (erf)pacht of het vestigen van een opstalrecht. Met de komst van het Didam II-arrest in november 2024 is bovendien duidelijk geworden dat de Didam-regels altijd al golden, en dus ook van toepassing zijn op het handelen van overheidslichamen dat heeft plaatsgevonden voorafgaand aan het eerste Didam-arrest.
Het Didam-arrest heeft belangrijke consequenties de wijze waarop en voorwaarden waaronder overheden onroerende zaken kunnen uitgeven. Dit heeft verstrekkende gevolgen voor de praktijk van gebiedsontwikkeling. Zo moeten gemeenten en andere overheidslichamen bij de verkoop of uitgifte van onroerende zaken (gebouwd of ongebouwd) altijd een selectieprocedure doorlopen, tenzij er slechts één serieuze gegadigde is. Ook kan een overheidslichaam niet langer een onroerende zaak exclusief aan één partij aanbieden zonder dit vooraf kenbaar te maken.
De contractsvrijheid van overheden is dus beperkt en het privaatrechtelijk handelen van overheden wordt getoetst aan het gelijkheidsbeginsel. Bij schending van de Didam-regels handelt een overheidslichaam onrechtmatig en is het in beginsel schadeplichtig. Ook kan een teleurgestelde (potentiële) gegadigde een voorgenomen verkoop of levering van een onroerende zaak blokkeren, als de Didam-regels niet in acht zijn genomen. Voor overheden en marktpartijen is het daarom cruciaal om tijdig inzicht te hebben in de juridische kaders, risico’s en mogelijkheden.
Hoewel de Didam-regels inmiddels niet meer nieuw zijn, zijn vragen en uitdagingen op dit gebied nog steeds aan de orde van de dag. In welke gevallen mag bijvoorbeeld een huur- of (erf)pachtovereenkomst worden verlengd? Hoe om te gaan met koopopties en andere afspraken die in het verleden (vaak pré Didam-arrest) zijn gemaakt? Wanneer is er wel (of niet) sprake van één serieuze gegadigde? En moeten ook overheidsvennootschappen de Didam-regels in acht nemen?
De reikwijdte en toepassing van de Didam-regels zijn nog volop in ontwikkeling. Naar verwachting zullen veel (vooralsnog) onbeantwoorde vragen zich in de jurisprudentie verder uitkristalliseren, zodat meer duidelijkheid ontstaat over deze en andere vraagstukken.
Bij Nysingh beschikken we over uitgebreide ervaring en expertise op het gebied van het Didam-arrest. Wij adviseren en begeleiden zowel overheden als marktpartijen bij het navigeren door de complexe juridische kaders die het Didam-arrest met zich brengt. Daarbij denken we graag mee over wat mogelijk is, wat vaak meer is dan in eerste instantie wordt gedacht.
Wij hebben ruime ervaring met onder andere:
Met onze kennis en ervaring helpen wij u graag om op praktische wijze verder. We zorgen dat u niet alleen voldoet aan de Didam-regels, maar ook grip houdt op uw vastgoed- en gebiedsontwikkelingsprojecten. We helpen u om juridische risico’s tijdig te signaleren, strategieën te ontwikkelen en kansen te benutten.
Onze advocaten begeleiden overheden, woningcorporaties, vastgoedontwikkelaars en andere betrokken partijen, bij alle aspecten van het Didam-arrest. Met specialistische kennis van het Didam-arrest en expertise op het grensvlak van het privaat- en publiekrecht vertalen wij complexe juridische kaders naar praktische oplossingen die risico’s beperken en de continuïteit van vastgoedtransacties waarborgen. Wij adviseren over het opstellen en toetsen van contracten, het correct uitvoeren van selectieprocedures en het voorkomen of oplossen van mogelijke geschillen. Door vroegtijdig juridische knelpunten te signaleren en strategieën te ontwikkelen, zorgen wij ervoor dat uw processen voldoen aan de eisen van transparantie, gelijke behandeling en compliance, zodat vastgoedtransacties efficiënt en juridisch veilig kunnen worden afgerond.
Heeft u vragen over het Didam-arrest of behoefte aan juridisch advies op het gebied van gronduitgifte of een gebiedsontwikkelingsproject? Neem dan contact met ons op. Onze specialisten staan voor u klaar om u te ondersteunen bij uw vraagstukken en projecten.
U vindt hier het privacy statement van Nysingh.
De nieuwe Handreiking 2025 Toepassing Didam-regels in de gemeentelijke gronduitgiftepraktijk, opgesteld door Jessica de Roos en Willianne Nooteboom voor de VNG, biedt gemeenten actuele inzichten en praktische handvatten voor een zorgvuldige en juridisch houdbare toepassing van de Didam-regels.
De rechtbank Gelderland heeft geoordeeld dat de gemeente Zevenaar weliswaar in strijd heeft gehandeld met de criteria van haar eigen uitgifteprocedure, maar dat zij daarmee niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens een van de gegadigden.
De rechtbank Noord-Holland heeft geoordeeld dat een partij als enige serieuze gegadigde voor een verlenging van een opstalrecht in aanmerking kwam.
Het Didam-arrest is een arrest van de Hoge Raad, gewezen op 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778), waarin de Hoge Raad heeft geoordeeld dat een overheidslichaam dat een voornemen heeft om een onroerende zaak te verkopen, in beginsel ruimte moeten bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak. Die mededingingsruimte moet worden geboden door het organiseren van een openbare selectieprocedure, waarbij aan de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria de koper wordt geselecteerd. Ook volgt uit het arrest dat overheden transparant moeten zijn over de beschikbaarheid van een onroerende zaak en de selectieprocedure die zal plaatsvinden. Volgens de Hoge Raad vloeit dit voort uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en in het bijzonder uit het gelijkheidsbeginsel, die overheidslichamen ook bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten in acht moeten nemen.
Het Didam II-arrest, gewezen door de Hoge Raad op 15 november 2024 (ECLI:NL:HR:2024:1661), verduidelijkt de toepassing en de gevolgen van de Didam-regels. De Hoge Raad bevestigt dat de Didam-regels (die voortvloeien uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur) altijd al golden en dus ook van toepassing zijn op handelingen van een overheidslichaam die hebben plaatsgevonden voorafgaand aan het Didam I-arrest. Ook oordeelt de Hoge Raad dat overheden bij schending van deze regels onrechtmatig handelen en dus schadeplichtig kunnen zijn. Schending van deze regels leidt in beginsel niet tot nietigheid of vernietigbaarheid van reeds gemaakte afspraken. Daarnaast kan volgens de Hoge Raad een gepasseerde gegadigde onder omstandigheden de rechter verzoeken om de uitvoering van een ‘Didam-strijdige’ overeenkomst te verbieden. Tot slot verduidelijkt het Didam II-arrest dat indien sprake is van één serieuze gegadigde, de overheid altijd moet voldoen aan de publicatie- en motiveringsverplichtingen zoals geformuleerd in het Didam I-arrest.
Het uitgangspunt is dat overheden bij de uitgifte van onroerende zaken een selectieprocedure organiseren. Dit is alleen anders als bij voorbaat duidelijk is of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat slechts er één serieuze gegadigde voor de onroerende zaak in aanmerking komt. Dit laatste moet de overheid vaststellen op basis van de objectieve, toetsbare en redelijke criteria, die zij hanteert bij de uitgifte van de onroerende zaak. De overheid heeft wel beleidsruimte bij het bepalen van die criteria.
Indien bij de totstandkoming van bestaande overeenkomsten de Didam-regels niet in acht zijn genomen, dan heeft dit geen gevolgen voor de geldigheid van de overeenkomst, zo heeft de Hoge Raad bepaald in het Didam II-arrest. De overeenkomst blijft dus in principe ‘gewoon’ geldig. Wel zou de overheid vanwege het schenden van de Didam-regels aansprakelijk kunnen zijn voor schade die derden hebben geleden, doordat zij ten onrechte geen gelijke kans hebben gekregen om mee te dingen naar de onroerende zaak. Overigens is denkbaar dat bij overeenkomsten die ver in het verleden zijn gesloten, eventuele schadevergoedingsvorderingen inmiddels zijn verjaard.
