(Hoeve)pacht, ook al spreken partijen anders af

Wat was het geval?

Melkveebedrijf De Flevohoeve B.V. (hierna: Flevohoeve) pacht gebouwen met 250 ha grond van Stichting Wageningen Research (hierna: SWR). In 2015 zond SWR aan Flevohoeve twee afzonderlijke conceptovereenkomsten voor enerzijds de pacht van de gebouwen (regulier) en anderzijds van het land (geliberaliseerd).

In 2016 heeft Flevohoeve op die conceptovereenkomsten akkoord gegeven, waarna zij de stallen in gebruik nam. Tijdens verschillende besprekingen met SWR en/of een derde partij die de gronden bewerkte, besprak Flevohoeve dat op 40 ha van het verpachte tulpen konden worden verbouwd. SWR zond vervolgens weer nieuwe conceptpachtovereenkomsten. Flevohoeve kon daarmee niet instemmen, omdat daarin de mogelijkheid tot het verbouwen van gewassen anders dan gras en mais werd beperkt tot maximaal 40 ha per jaar. Flevohoeve nam de gronden echter wel in gebruik, waarna SWR in kort geding ontruiming vorderde. Deze procedure verloor zij.

Hoevepacht

De bodemprocedure die SWR vervolgens aanspande, leidde ertoe dat tussen partijen een hoevepachtovereenkomst voor de duur van 12 jaar is vastgelegd. Ondanks dat sprake was van twee afzonderlijke, niet ondertekende, conceptovereenkomsten voor enerzijds de pacht van de gebouwen (regulier) en anderzijds van het land (geliberaliseerd).

Voor het aannemen van hoevepacht als bedoeld in artikel 7:313 BW dient aannemelijk te zijn dat er een complex van (een gedeelte van) een gebouw en het daarbij behorende land bestaat en dat een tegenprestatie voor zowel het gebruik van het land als dat van de gebouwen is overeengekomen. Dat was hier het geval. SWR kon niet de grond geliberaliseerd verpachten naast de reguliere verpachting van de bedrijfsgebouwen. Het samenstel van grond en gebouwen moest als een hoeve worden aangemerkt. Derhalve is de specifieke bescherming voor hoevepachters van toepassing.

De pachtkamer had partijen aanbevolen om samen een nieuwe hoevepachtovereenkomst op te stellen op basis van de afzonderlijke conceptpachtovereenkomsten.

Procedure in eerste aanleg

Partijen konden echter niet tot overeenstemming komen, waarop SWR Flevohoeve opnieuw heeft gedagvaard, met als inzet een door haar opgestelde concepthoevepachtovereenkomst. Flevohoeve vorderde in reconventie vernietiging van de algemene voorwaarden die door de concepthoevepachtovereenkomst van toepassing werden verklaard.

Bij vonnis van 14 augustus 2019 verklaarde de pachtkamer voor recht dat partijen de inhoud van de concepthoevepachtovereenkomst, zoals opgesteld door SWR, inderdaad zijn overeengekomen. Verder vernietigde de pachtkamer de in de conceptovereenkomst voor los land van toepassing verklaarde algemene voorwaarden.

Procedure in hoger beroep

Beide partijen stellen vervolgens hoger beroep in.

Geen gebruiksbeperkingen

Het hoger beroep van Flevohoeve keert zich tegen de beslissing dat partijen zijn overeengekomen dat het verbouwen van gewassen anders dan gras en mais zich beperkt tot maximaal 40 ha per jaar. De bepaling is opgenomen in de tweede conceptovereenkomst en Flevohoeve is slechts akkoord gegaan met de eerste conceptovereenkomst voor los land, waarin die bepaling nog niet stond. Ook van het memorandum, waarmee SWR het melkveebedrijf met grond te huur had aangeboden, kan volgens het hof geen voorgeschreven gebruik voor de toekomstige pachter worden afgeleid. Het geeft slechts een beschrijving van het toenmalige gebruik.

Ook bevat het geen bestemming in de zin van artikel 7:348 BW. Dat grond wordt verpacht ten behoeve van een melkveebedrijf betekent in het algemeen niet dat er een verbod geldt voor andere gewassen dan gras en mais. Daarnaast is het in de agrarische praktijk een feit van algemene bekendheid dat een melkveehouder op de grond die hij in een jaar niet voor de melkveehouderij nodig heeft, bijvoorbeeld tarwe, aardappelen, bollen of bieten verbouwt (of laat verbouwen na toestemming van de verpachter), aldus nog steeds Flevohoeve. In het licht van deze aangevoerde omstandigheden, oordeelt het hof dat tussen partijen niet de gebruiksbeperking geldt dat de grond niet anders gebruikt mag worden dan uitsluitend voor mais en gras.

Vernietiging algemene voorwaarden

SWR is het niet eens met de beslissing dat de algemene voorwaarden van de Nederlandse Vereniging voor Rentmeesters (NVR) niet gelden tussen partijen. Omdat SWR die algemene voorwaarden niet voorafgaand aan de pachtovereenkomst aan Flevohoeve ter hand heeft gesteld, heeft de pachtkamer deze op grond van de artikelen 6:233 lid b BW jo 6:234 lid 1 BW vernietigd. SWR voert aan dat de algemene voorwaarden met één muisklik te vinden zijn. Het hof acht de veronderstelde enkele muisklik onvoldoende om te voldoen aan de eis van ‘ter handstelling’. Bovendien is gebleken dat de algemene voorwaarden niet digitaal bereikbaar zijn voor niet-leden. Nu de voorwaarden ook niet algemeen gebruikelijk zijn, faalt de grief van SWR.

Pachter is geen overnamekosten verschuldigd

SWR vorderde verder nog dat Flevohoeve overnamekosten van € 232.718,- betaalt. Uit het arrest blijkt niet waarop de gevorderde overnamekosten betrekking hebben.

Flevohoeve beroept zich op opschorting van haar betalingsverplichting, omdat SWR de betalingsrechten niet tijdig aan haar heeft overgedragen. Zij lijdt daardoor schade, die ze begroot op € 287.429,-. Ter zitting voert SWR vervolgens aan dat Flevohoeve de pachtpenningen niet betaalt.

Het hof overweegt dat SWR als eerste moest presteren door de betalingsrechten (tijdig) over te dragen. Dit heeft zij niet gedaan. Op grond van artikel 6:52 BW mag Flevohoeve daarom het betalen van de pachtpenningen en de overnamekosten opschorten, totdat SWR aan haar verplichting heeft voldaan om de betalingsrechten (alsnog) over te gedragen. Van belang bij dit oordeel acht het hof ook dat Flevohoeve zich heeft beroepen op gebreken aan de daken, die pas laat zijn hersteld. Verder is de door SWR in kort geding ingestelde ontruimingsvordering relevant. Ter onderbouwing daarvan stelde SWR immers dat Flevohoeve geen recht of titel had. Pas nadat de pachtkamer had geoordeeld dat tussen partijen een hoevepachtovereenkomst bestond, heeft SWR facturen voor de overnamekosten gestuurd.

Nut voor de praktijk

Uit het arrest blijkt maar weer dat, zodra wordt voldaan aan de in artikel 7:311 BW genoemde vereisten voor pacht, sprake is van pacht. De verpachter moet goed opletten bij het maken van afspraken. Belangrijk is om de afspraken schriftelijk vast te leggen in een overeenkomst en deze op tijd ter goedkeuring aan de grondkamer te zenden. Voor je het weet is namelijk sprake van reguliere pacht en geniet de pachter verdergaande pachtbescherming. Daarvoor is geen ondertekende overeenkomst nodig.

Verder blijkt – geheel in lijn met het bepaalde in artikel 7:313 lid 3 BW – dat het ontduiken van de pachtbescherming bij hoevepacht niet mogelijk is door simpelweg twee afzonderlijke overeenkomsten voor enerzijds de pacht van gebouwen en anderzijds de pacht van land aan te gaan. Indien sprake is van een complex van (een gedeelte van) een gebouw en het daarbij behorende land en voor het gebruik daarvan een tegenprestatie is overeengekomen, is sprake van hoevepacht en zijn de daarop betrekking hebbende (pachtbescherming)regels van toepassing.

Meer informatie?
Wilt u meer weten over pacht? Neem dan contact op met Jessica de Roos (M: 06 51 38 50 02, E: jessica.deroos@nysingh.nl), Sharon Aaldering (E: sharon.aaldering@nysingh.nl, M: 06 30 49 98 20) of een andere specialist van ons team Grondzaken.