In twee recente pachtuitspraken staat de aansprakelijkheid van de (ver)pachter centraal. Het pachthof (ECLI:NL:GHARL:2023:3861) bepaalde dat renovatie naar aanleiding van stormschade voor rekening en risico van de verpachter moet komen. De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2023:2961) oordeelde dat de pachter schadeplichtig was omdat hij had nagelaten voorzieningen te treffen die schade aan bomen van de verpachter zouden voorkomen.
Pachthof: pachter niet schadeplichtig voor stormschade
Tijdens een storm is een gedeelte van een verpachte kas beschadigd. In het arrest van het hof staat de vraag centraal voor wiens rekening en risico die stormschade moet komen. Het hof stelt voorop dat als wettelijk uitgangspunt geldt dat de pachter op zijn kosten kleine reparaties aan het gepachte moet verrichten. Het groot onderhoud komt wel voor rekening van de verpachter. Partijen mogen echter van dit uitgangspunt afwijken.
In deze procedure stelt verpachtster dat er sprake is van een afwijkende afspraak, waardoor al het onderhoud (inclusief renovatiekosten) voor rekening van pachter komt. Volgens verpachtster hebben partijen namelijk een lagere dan marktconforme prijs afgesproken waarin de allesomvattende onderhoudsverplichting van pachter zou zijn verdisconteerd. Daarnaast heeft pachter eerder onderhoudswerk voor eigen rekening laten verrichten én heeft pachter renovatiewerkzaamheden gefinancierd door middel van een door verpachtster verstrekte lening. Hieruit zou volgens verpachtster blijken dat ook pachter meende dat alle kosten voor onderhoud en renovatie voor zijn rekening kwamen.
Het hof volgt deze argumentatie niet. Het hof oordeelt dat pachter wel het reguliere, dagelijkse onderhoud moet verrichten op grond van de pachtovereenkomst, maar dat hij niet gehouden was om ook voor zijn rekening renovatiewerkzaamheden aan de kas uit te (laten) voeren. Hieruit vloeit voor pachter dan ook geen verplichting voort om een stormschadeverzekering af te sluiten, zoals verpachtster wel meende. Het hof merkt daarbij op dat het normaal gesproken juist de verpachter is die voor zijn opstal een verzekering afsluit. Verpachtster heeft dat niet gedaan.
Kantonrechter rechtbank Rotterdam: pachter aansprakelijk voor schade aan bomen
In de uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Rotterdam gaat het om een stuk grond dat door het Waterschap Hollandse Delta wordt verpacht aan drie vennoten van een VOF. Pachters laten schapen grazen op het stuk grond. Volgens het Waterschap hebben de schapen de basten van 33 bomen aangevreten en moeten vier bomen vervangen worden. Het Waterschap eist schadevergoeding voor vervanging van die bomen.
Pachters stellen dat zij niet schadeplichtig zijn aangezien de schapen niet bij de bomen konden, de schapen niet van de bast hebben gegeten en de bomen niet vervangen hoeven te worden. Het Waterschap heeft volgens de kantonrechter echter met foto’s, verklaringen en een deskundigenrapport voldoende onderbouwd dat dit wel zo was. Artikel 5.4. van de pachtovereenkomst bepaalt bovendien dat pachter verplicht is voorzieningen te treffen waarmee wordt voorkomen dat schade wordt toegebracht aan de op het gepachte aanwezige bomen. De kantonrechter oordeelt dat deze afspraak is geschonden, omdat pachters niet hebben voorkomen dat de schapen schade toebrachten aan de bomen. Op grond van artikel 7:352 BW volgt dan ook dat pachters een schadevergoeding verschuldigd zijn aan het Waterschap.
Bevoegdheid kantonrechter
Het is interessant dat deze uitspraak is gedaan door de kantonrechter en niet door de pachtkamer. In beginsel is namelijk de pachtkamer op grond van artikel 1019j Rv bevoegd deze zaak te behandelen, aangezien het Waterschap zich beroept op een schending van de pachtovereenkomst. Partijen hebben er echter gezamenlijk voor gekozen om deze zaak voor te leggen aan de kantonrechter en de mogelijkheid van hoger beroep open te houden. Op grond van artikel 96 jo. 333 Rv is dat mogelijk. De kantonrechter heeft deze zaak derhalve (terecht) behandeld.
Meer informatie
Wilt u meer weten over aansprakelijkheid van de (ver)pachter? Of heeft u andere vragen op het gebied van pacht? Neem dan contact op met Jessica de Roos (jessica.deroos@nysingh.nl; +31 6 513 850 02) of Jorinde Kwakkernaat (jorinde.kwakkernaat@nysingh.nl; +31 6 161 191 42).