Daarnaast biedt de wet onder voorwaarden de huurder en verhuurder van winkelruimte de mogelijkheid om eenzijdig aanpassing van de huurprijs te bewerkstelligen. Indien een van de partijen van mening is dat de huurprijs niet (meer) overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en partijen daarover zelf geen overeenstemming kunnen bereiken, dan biedt artikel 7:303 BW de mogelijkheid om door de rechter een nadere huurprijs te laten vaststellen. Wanneer en hoe huurders en verhuurders van 290-bedrijfsruimte een huurprijsaanpassingen kunnen bereiken, leest u hieronder.
Tijdstip
Op basis van artikel 7:303 BW kan bij een huurovereenkomst die is overeengekomen voor bepaalde tijd een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs worden ingesteld na afloop van deze overeengekomen duur. In andere gevallen, bijvoorbeeld bij huurovereenkomsten voor onbepaalde tijd of huurovereenkomsten die na de overeengekomen duur zijn verlengd, kan de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs telkens worden ingesteld na verloop van vijf jaar sinds de dag waarop de huurprijs voor het laatst is vastgesteld.
Deskundigenadvies
Een verzoek tot aanpassing van de huurprijs dient op grond van artikel 7:304 BW vergezeld te gaan van een deskundigenadvies over de huurprijs. Dit advies moet zijn opgesteld door een door partijen gezamenlijk benoemd deskundige en dient inzage te verschaffen in de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare huurprijzen ter plaatse. Indien de andere partij niet meewerkt aan het benoemen van een gezamenlijk deskundige, dan kan aan de rechter worden gevraagd een deskundige te benoemen.
Toetsing
In het kader van voornoemde procedures zullen rechters (en deskundigen) zich buigen over de vraag of de huurprijs overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Bij deze vergelijking van de huurprijs wordt o.a. aandacht besteed aan de ligging, grootte, indeling, kwaliteit, bereikbaarheid van andere bedrijfsruimte ter plaatse. Geen aandacht dient te worden besteed aan een verschil in bestemming van de te vergelijken bedrijfsruimten. Verder moeten de vergelijkingspanden in beginsel in de omgeving van het onderhavige pand liggen, vaak zelfs in hetzelfde winkelgebied. Slechts indien in de directe omgeving geen vergelijkbare panden voorhanden zijn, dan kunnen panden op grotere afstand in de vergelijking worden betrokken. Daarnaast spitst deze vraag zich toe op de huurprijzen in een referentieperiode van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering tot nadere huisprijsvaststelling. Daarbij wordt tevens rekening gehouden met de algemene ontwikkeling van het prijspeil per m2. Ten slotte kan door de rechter rekening houden met verbeteringen van het gehuurde die op kosten van de huurder zijn aangebracht. Op basis van het voorgaande kan de rechter uiteindelijk tot het oordeel komen dat de huurprijs niet overeenstemt met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse en daarom besluiten om de huurprijs aan te passen.
Specialisten huurrecht
Heeft u vragen? De huurrechtadvocaten van Nysingh kunnen u adviseren over (de voorbereiding van) een dergelijke procedure. In het bijzonder kunnen zij u helpen bij het beoordelen van uw situatie en het op strategische wijze communiceren daarvan aan uw wederpartij.