Onteigening onder de Omgevingswet: eerste rechtspraak 2026 zet de lijnen verder uit

Het gaat achtereenvolgens om de volgende uitspraken, waarbij in alle gevallen de onteigeningsbeschikking (volledig) is bekrachtigd:

• Rechtbank Overijssel 20 januari 2026 (ECLI:NL:RBOVE:2026:206) – gemeente Rijssen-Holten, woonwijk Opbroek Oost;
• ABRvS 4 februari 2026 (ECLI:NL:RVS:2026:629) – gemeente Moerdijk, Randweg Klundert;
• Rechtbank Zeeland-West-Brabant 27 februari 2026 (ECLI:NL:RBZWB:2026:1216) – gemeente Vlissingen, Justitieel Complex Vlissingen;
• Rechtbank Midden-Nederland 12 maart 2026 (ECLI:NL:RBMNE:2026:929) – gemeente Woerden, bedrijventerrein Harmelen;
• Rechtbank Limburg 24 maart 2026 (ECLI:NL:RBLIM:2026:2754) – gemeente Maastricht, (her)ontwikkeling ‘Palace Wyck’;
• Rechtbank Midden-Nederland 3 april 2026 (ECLI:NL:RBMNE:2026:1300) – Provinciale Staten Utrecht / TenneT, transformatorstation Breukelen-Kortrijk.

Bijzonder aan deze periode is de uitspraak van de Afdeling van 4 februari 2026. Dit is immers de eerste keer dat de hoogste bestuursrechter zich heeft uitgelaten over onteigening.

In dit bericht bespreken wij de belangrijkste aspecten uit de zes uitspraken aan de hand van de vier toetsingscriteria van artikel 16.107 Ow (de ‘ambtshalve basistoets’):

1. de wettelijke vormvoorschriften;
2. het onteigeningsbelang;
3. de noodzaak voor onteigening; en
4. de urgentie.

Wettelijke vormvoorschriften: gebreken worden gepasseerd, mits geen ‘benadeling’

Het eerste onderdeel van de ambtshalve basistoets betreft de vraag of de onteigeningsbeschikking volgens de wettelijke vormvoorschriften is voorbereid. Wat opvalt in de uitspraken van dit halfjaar is dat gebreken regelmatig voorkomen, maar telkens worden gepasseerd op grond van artikel 6:22 Awb (gelezen in samenhang met artikel 16.113 Ow).

Publicatie in Staatscourant i.p.v. Gemeenteblad

Zo had de rechtbank Overijssel te maken met een opmerkelijk gebrek: de gemeente Rijssen-Holten had de kennisgeving van de terinzagelegging van de onteigeningsbeschikking abusievelijk gepubliceerd in de Staatscourant in plaats van het Gemeenteblad. Overigens was dit nog niet zo vreemd, omdat dit de procedure was zoals deze gold tot 1 januari 2024 op grond van de Onteigeningswet.

Dit gebrek had tot gevolg dat het door de raad ingediende bekrachtigingsverzoek prematuur was: de termijn als bedoeld in artikel 16.96 lid 2 Ow was immers nog niet aangevangen. Na publicatie in het Gemeenteblad werd de beschikking alsnog op de juist wijze ter inzage gelegd. De rechtbank achtte het premature verzoek tot bekrachtiging ontvankelijk, met toepassing van artikel 6:10 lid 1 Awb: de onteigeningsbeschikking was op het moment van indiening al wél tot stand gekomen.

Naast het publicatiegebrek constateerde de rechtbank dat een bij de zakelijke beschrijving behorende kaart faseringen niet mede ter inzage was gelegd, wat een schending opleverde van artikel 3:44, eerste lid, aanhef en onder a Awb in samenhang met artikel 16.98 Ow. Het gebrek werd gepasseerd, nu aannemelijk was dat de belanghebbende niet was benadeeld. De inhoud van de kaart was namelijk uitvoerig besproken met haar vertegenwoordiger.

Toezendplicht (art. 3:13 Awb): de ‘achilleshiel’ van meerdere procedures

In drie van de vijf rechtbankuitspraken stond de ‘toezendplicht’ als bedoeld in artikel 3:13 Awb centraal. Zowel de ontwerp- als de definitieve (vastgestelde) onteigeningsbeschikking moeten worden toegezonden aan alle belanghebbenden tot wie de beschikking is gericht, waaronder in elk geval moeten worden verstaan eigenaren, rechthebbenden, gebruikers en andere persoonlijk gerechtigden.

In de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 12 maart 2026 (‘Woerden’) was zowel de ontwerp-onteigeningsbeschikking als de vastgestelde onteigeningsbeschikking niet aan de pachter toegezonden. De rechtbank achtte dit een gebrek, ook al had de pachter zijn gegevens zelf niet verstrekt. Eén brief met een verzoek om de pachtersgegevens, verzocht in een brief die is verstuurd in het kader van een laatste bieding, was onvoldoende. Niettemin werd het gebrek gepasseerd, omdat de pachter zelf had aangegeven niet als belanghebbende aan de procedure te willen deelnemen. Daarmee was naar het oordeel van de rechtbank voldoende aannemelijk dat hij niet in zijn belangen was geschaad.

Een vergelijkbare situatie deed zich voor in de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 april 2026 (‘TenneT’). Provinciale Staten hadden de ontwerp- en vastgestelde onteigeningsbeschikking niet gestuurd aan de overige zakelijk gerechtigden op de te onteigenen percelen, te weten KPN, Ziggo, Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, Vitens en Stedin. Provinciale Staten meenden dat deze gerechtigden niet rechtstreeks in hun belangen werden geraakt, omdat hun rechten buiten de te onteigenen perceelsgedeelten waren gevestigd. De rechtbank verwierp dit standpunt: voor de toezendplicht geldt een eenvoudig en helder criterium, namelijk dat zakelijk gerechtigden op de percelen belanghebbenden zijn, ongeacht op welk deel van het perceel hun rechten rusten. Alleen voor Saranne B.V., als 100%-dochtervennootschap van TenneT, kon het achterwege laten van toezending worden gerechtvaardigd wegens de vennootschapsstructuur. Het gebrek werd echter gepasseerd, omdat KPN, Ziggo, HDSR, Vitens en Stedin schriftelijk hadden verklaard niet als belanghebbenden aan de procedure te willen deelnemen.

In de uitspraak van de rechtbank Limburg van 24 maart 2026 (‘Maastricht’) ontving de huurder weliswaar een brief over de terinzagelegging, maar daarin was de ontwerp-onteigeningsbeschikking niet bijgevoegd en was hij niet gewezen op de mogelijkheid een zienswijze in te dienen. Strikt genomen was dit een gebrek. Niettemin werd het gebrek gepasseerd, omdat de huurder, mede gelet op zijn passieve houding en zijn nauwe betrokkenheid bij de overige belanghebbenden, niet in zijn belangen was geschaad.

Tussenbalans

Kortom, rechtbanken passen artikel 6:22 Awb consistent toe als vangnet voor procedurele fouten, mits aannemelijk is dat geen benadeling heeft plaatsgevonden. Tegelijkertijd laten de uitspraken zien dat de ‘toezendplicht’ als bedoeld in artikel 3:13 Awb in de praktijk nog onvoldoende scherp op het netvlies staat bij bestuursorganen. De verwachting is dat de komende jaren meer aandacht zal worden besteed aan het tijdig en volledig informeren van alle rechthebbenden; dus óók diegenen die moeilijker te achterhalen zijn.

Onteigeningsbelang: het omgevingsplan als ‘sleutel’

Ingevolge artikel 11.5, onder a, Ow kan een onteigeningsbeschikking alleen worden gegeven als de ter onteigening aangewezen onroerende zaken nodig zijn in het belang van het ontwikkelen, gebruiken of beheren van de fysieke leefomgeving. De verwezenlijking van de beoogde ontwikkeling moet mogelijk zijn gemaakt in één van de in artikel 11.6 Ow genoemde planologische grondslagen. Dit blijkt in de praktijk (tot op heden) vrijwel altijd het omgevingsplan te zijn. In alle vijf rechtbankzaken werd het onteigeningsbelang aangenomen op basis van het (tijdelijk deel van het) omgevingsplan.

Commercieel belang is geen beletsel

Ten aanzien van de reikwijdte van het onteigeningsbelang bevatte de uitspraak van de rechtbank Limburg een interessant aspect. Belanghebbenden betoogden dat de onteigening uitsluitend een privaat, commercieel belang diende, met name gelet op de hotelontwikkeling, en dat sprake was van ‘verpakte’ staatssteun. De rechtbank verwierp dit standpunt. Van een louter algemeen belang hoeft geen sprake te zijn; ook een commerciële exploitatie door een projectontwikkelaar kan het algemeen belang dienen, mits de ontwikkeling is vastgelegd in het omgevingsplan. Dit oordeel sluit aan bij de ‘oude’ lijn die de Kroon hanteerde onder de Onteigeningswet. Bij wijze van voorbeeld verwijzen wij hiervoor naar het KB Foodpark Veghel 2016 dat eerder op dit blog is besproken.

Noodzaak: minnelijk overleg blijft de ‘kern’ van de mondelinge behandeling

Artikel 11.5, onder b, Ow vereist dat de onteigening noodzakelijk is. Dit is nader uitgewerkt in artikel 11.7 Ow: de noodzaak ontbreekt in ieder geval als de onteigenaar geen redelijke poging heeft gedaan tot minnelijke verwerving, als op afzienbare termijn alsnog overeenstemming te verwachten valt, of als de rechthebbende aantoont bereid en in staat te zijn de beoogde ontwikkeling zelf te realiseren (het zogenoemde ‘zelfrealisatie’-verweer). In de aangehaalde uitspraken kwamen al deze grondslagen aan de orde.

Redelijke poging tot minnelijke verwerving

In de meeste procedures was het centrale debat of de onteigenaar voldoende had onderhandeld. De rechtbanken hanteren een duidelijke maatstaf: het gaat om een reëel en serieus overleg, waarbij in ieder geval een aanbod in geld moet zijn gedaan.

In de uitspraak van 27 februari 2026 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant (‘Vlissingen’) voerde de belanghebbende uitvoerige bezwaren aan: er was driemaal hetzelfde bod gedaan, het bod was niet gebaseerd op een taxatierapport van een onafhankelijke taxateur en er is foutieve informatie verstrekt door het college aan de raad. De rechtbank verwierp alle bezwaren. Het logboek toonde aan dat meerdere biedingen waren gedaan, opgebouwd met schadeberekeningen. Dat de biedingen niet waren gebaseerd op een extern taxatierapport, leverde volgens de rechtbank geen gebrek op (r.o. 7.7): “De rechtbank is niet gebleken van wet- of regelgeving of jurisprudentie waaruit blijkt dat een aanbod in geld – in die fase van de onderhandelingen – moet zijn gebaseerd op een taxatierapport van een derde.”

In de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 3 april 2026 (‘TenneT’) speelde nog een bijzonderheid: Provinciale Staten hadden voorafgaand aan de overdracht van de regie aan TenneT een (concept-)koopovereenkomst aangeboden voor € 60 per m². TenneT bood later slechts € 35–40 per m². Belanghebbenden stelden dat het aanbod van Provinciale Staten als uitgangspunt had moeten gelden. De rechtbank volgde dit niet: de verplichting tot een redelijke poging tot minnelijke verwerving rust op grond van art. 11.7 lid 1 Ow op de onteigenaar TenneT en niet op het bevoegd gezag dat de onteigeningsbeschikking geeft.

Zelfrealisatie: een concreet plan is vereist

In de zaak van 12 maart 2026 van de rechtbank Midden-Nederland (‘Woerden’) deed de eigenaar van de ter onteigening aangewezen percelen een beroep op zelfrealisatie. Dit beroep ging echter niet op.

De rechtbank overwoog dat voor een geslaagd beroep op zelfrealisatie een concreet en op uitvoering gericht voornemen aan de onteigenaar kenbaar moet zijn gemaakt. Een afwachtende houding, inhoudende dat wordt gewacht met het maken van een concreet en op uitvoering gericht plan tot het bestemmingsplan onherroepelijk is, volstaat niet. Ook dit sluit aan bij de  lijn die de Kroon onder de Onteigeningswet hanteerde, zie bijvoorbeeld het KB Urkersingel Rotterdam.

De ABRvS-uitspraak t.a.v. de noodzaak

In de uitspraak van 4 februari 2026 gaat de Afdeling nader in op de manier waarop de noodzaak ten aanzien van het eigendomsrecht en het pachtrecht moet worden beoordeeld. De rechtbank Zeeland-West-Brabant had de bekrachtiging beperkt tot het op het perceel rustende pachtrecht, omdat met de eigenaar (de Staat) minnelijke overeenstemming was bereikt en de noodzaak tot onteigening van het eigendomsrecht daarmee ontbrak.

Zoals in een eerder blogbericht is besproken, vernietigde de Afdeling dit oordeel met een principiële overweging: de Omgevingswet kent niet de mogelijkheid van een afzonderlijke onteigening van beperkte of persoonlijke rechten zoals pacht. Onteigening ziet altijd op de onroerende zaak. Door de titelzuiverende werking van de onteigening (artikel 11.18, eerste lid, Ow) verkrijgt de onteigenaar de eigendom vrij van alle lasten en rechten. Indien de eigenaar instemt met de overdracht maar de onroerende zaak niet vrij van pacht kan leveren, moet de onroerende zaak ter onteigening worden aangewezen om het pachtrecht te beëindigen. In een dergelijk geval kan de noodzaak ten aanzien van het eigendomsrecht niet zelfstandig worden getoetst. De Afdeling bekrachtigde de onteigeningsbeschikking zelf, doende wat de rechtbank had behoren te doen.

Urgentie: drie jaar, concrete planning en de ex-nunc-toets

Het urgentievereiste van artikel 11.5, onder c, Ow (nader uitgewerkt in artikel 11.11 Ow) stelt dat aannemelijk moet zijn dat binnen drie jaar na inschrijving van de onteigeningsakte een begin wordt gemaakt met de verwezenlijking van de beoogde ontwikkeling. De rechtbank toetst dit criterium ex nunc: ook op het moment van de bekrachtigingsuitspraak moet aan de urgentie zijn voldaan.

In alle zaken achtten de rechtbanken de urgentie aanwezig, al kenden sommige uitspraken nog specifieke bijzonderheden op dit punt.

Aangepaste planning (Rijssen-Holten)

Zo was in de zaak van de rechtbank Overijssel van 20 januari 2026 (‘Rijssen-Holten’) de planning bijgesteld: doordat de percelen van Nebo Vastgoed niet minnelijk verworven konden worden, was eerst begonnen met het noordelijke deel van de woonwijk. De rechtbank accepteerde deze gewijzigde aanpak. Dat de planning was aangepast, deed niet af aan de urgentie.

Planning in de beschikking zelf (Maastricht)

In de zaak van de rechtbank Limburg van 24 maart 2026 (‘Maastricht’) had de raad een concrete planning opgenomen in de zakelijke beschrijving bij de onteigeningsbeschikking, die kortgezegd erop neer kwam dat de eigendom van de percelen in 2026 wordt verworven, de realisatie van nieuwbouw in 2027 is voorzien en de oplevering van die nieuwbouw in 2028 plaatsvindt. De rechtbank achtte dit, mede in het licht van de Kroon-jurisprudentie onder de Onteigeningswet waarvoor een globale planning in beginsel voldoende was, toereikend.

Belanghebbenden voerden verweer op de urgentie en stelden dat het plan op losse schroeven stond: de architect had zich teruggetrokken, er was een amendement ingediend in de gemeenteraad om de koopovereenkomst met de projectontwikkelaar te ontbinden en actuele onderzoeken naar haalbaarheid ontbraken. De rechtbank verwierp deze verweren, aangezien het amendement nog vóór behandeling was ingetrokken, de projectontwikkelaar had bevestigd door te willen gaan met de uitvoering van het plan en de raad de onteigeningsbeschikking alsnog had genomen.

Bijzonderheid: het evenredigheidsbeginsel als ‘aanvullende toets’ (Maastricht)

Bijzonder is dat de rechtbank Limburg als enige rechtbank in dit overzicht een zelfstandige toets aan het evenredigheidsbeginsel als bedoeld in artikel 3:4 lid 2 Awb uitvoerde. De rechtbank beantwoordde de vraag of ruimte bestaat voor een dergelijke toets naast de basistoets van artikel 16.107 Ow bevestigend (r.o. 12.5): “In zoverre is de onteigeningsbeschikking ook niet anders dan andere beschikkingen als bedoeld in artikel 1:3, tweede lid, van de Awb.”

De rechtbank overwoog dat sprake was van een ingrijpend en belastend besluit, op basis waarvan zij aanleiding zag om intensief te toetsen aan het evenredigheidbeginsel. Zij oordeelde echter dat de onteigeningsbeschikking niet onevenredig was: het algemeen belang bij de herontwikkeling van het verpauperde plangebied woog zwaarder en van een alternatieve oplossing waarbij de woning behouden blijkt was kennelijk niet gebleken. Het is de vraag of deze toets in de toekomst door meerdere rechtbanken zal worden gehanteerd en hoe de Afdeling hiernaar kijkt. Wij kunnen ons voorstellen dat voor een dergelijke intensieve toets juist ruimte is in de planologische procedure en minder in de onteigeningsprocedure, die feitelijk accessoir is aan de planologische procedure.

Conclusie: een procedure die  vorm begint te krijgen

Na de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 begint de bekrachtigingsprocedure duidelijk  vorm te krijgen . Een aantal lijnen tekent zich af:

• Procedurele fouten zijn hardnekkig maar herstelbaar: de toezendplicht aan alle rechthebbenden, inclusief pachters, huurders en zakelijk gerechtigden blijkt in de praktijk een struikelblok. Het feit dat gebreken tot op heden telkens worden gepasseerd op grond van artikel 6:22 Awb, neemt niet weg dat bestuursorganen er goed aan doen hun onderzoek naar rechthebbenden serieus te nemen en hun bevindingen goed te documenteren.
• Het omgevingsplan is het ‘anker’ van het onteigeningsbelang: is de planologische grondslag vastgesteld, dan is het onteigeningsbelang in beginsel gegeven. De rechter laat weinig ruimte voor herbeoordeling van planologische keuzes in de onteigeningsprocedure. Die discussie hoort thuis in de planologische procedure.
• Het logboek is van groot belang: de bekrachtigingsprocedure is geen forum voor een inhoudelijk debat over de hoogte van de schadeloosstelling. Zo lang het bod niet evident onredelijk is, wordt de noodzaak aangenomen. Niettemin laten de uitspraken zien dat serieuze, gedocumenteerde onderhandelingsinspanningen, inclusief meerdere verhoogde biedingen, een stevige basis vormen.
• ‘Wachten werkt niet’: wie zijn recht op zelfrealisatie wil uitoefenen, dient tijdig een concreet en op uitvoering gericht plan te presenteren. Afwachten totdat het bestemmingsplan onherroepelijk is, maakt het beroep op zelfrealisatie onvoldoende concreet.
• De Afdeling als ‘bewaker’ van het systeem: de uitspraak van de Afdeling van 4 februari 2026 is een mijlpaal. Dit is immers de eerste onteigeningsprocedure in hoger beroep onder de Omgevingswet. De uitspraak verduidelijkt dat onteigening altijd de onroerende zaak betreft, niet afzonderlijke zakelijke of persoonlijke rechten.

Meer weten?

Wilt u meer weten over deze rechtspraak of heeft u andere vragen over het onteigeningsrecht? Neem gerust contact met ons op. Wij denken graag mee! Carola van Andel en Tim van Duijnhoven