Een grondeigenaar en een erfpachter verschillen van mening over de uitleg van een beding in de erfpachtakte met betrekking tot de herziening van de canon. Het Hof Arnhem-Leeuwarden oordeelt dat het verzoek door de erfpachter te laat is gedaan.
Waar gaat deze zaak over?
In 2008 heeft Natuurmonumenten een perceel in erfpacht uitgegeven voor de duur van 30 jaar. In de erfpachtvoorwaarden is bepaald dat de canon 3-jaarlijks wordt geïndexeerd aan de hand van de CPI.
Voorts is in de akte woordelijk bepaald:
‘Bij verloop van vijftien (15) jaren, te rekenen vanaf de datum van de vestiging van het erfpachtrecht, voor het eerst op acht juni tweeduizend twintig kan zes maanden voor dit verloop, door ieder der partijen een verzoek tot herziening van de canon worden gedaan.’
Erfpachter verzoekt Natuurmonumenten bij aangetekende brief van 2 juli 2020 in overleg te treden over de herzieningsbepaling. Natuurmonumenten weigert, omdat het verzoek volgens haar te laat is gedaan.
Partijen verschillen over de uitleg van de canonherzieningsbepaling. Volgens Natuurmonumenten brengt de uitleg van deze bepaling met zich dat erfpachter vanaf 8 december 2019 6 maanden de tijd had om de canonherziening te verzoeken. Het verzoek op 2 juli 2020 is te laat gedaan.
Volgens erfpachter is in het beding alleen bepaald vanaf wanneer het verzoek kan worden gedaan. Uit de bepaling volgt niet dat de herziening uiterlijk 8 juni 2020 moest worden verzocht. Het betreft geen fatale datum. Zou dat wel de bedoeling zijn geweest, had Natuurmonumenten dat (duidelijk) in de akte moeten opnemen.
Uitleg canonherzieningsbepaling
Voor de uitleg van notariële akten komt het aan op de partijbedoeling voorzover die in de notariële akte tot uitdrukking is gebracht. Deze bedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar de objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.
Door Natuurmonumenten is onweersproken gesteld dat de eenmalige tussentijdse herzieningsbevoegdheid met name is bedoeld als de canon halverwege de duur van het erfpachtrecht niet meer in reële verhouding zou staan tot de waarde van het erfpachtrecht. Het gaat hierbij om de waardeverandering van de grond. Gelet op de herzieningstermijn van 15 jaar is de herziening kennelijk bedoeld voor aanpassing van de canon aan aanmerkelijke en duurzame opwaartse en neerwaartse waardefluctaties, die niet ondervangen kunnen worden met de 3 jaarlijkse indexering.
Het Hof overweegt dat de keuze voor de mogelijkheid van herziening slechts eens in de 15 jaar binnen de duur van 30 jaar ook in zoverre voor de hand ligt omdat het goederenrechtelijke karakter van het erfpachtrecht met zich brengt dat aanmerkelijke wijzigingen van de canon een zekere vermogenswaarde vertegenwoordigen. De grondeigenaar en erfpachter, maar ook derden als hypotheekhouders en potentiële kopers, hebben belang bij een kenbare en sterke canon die slechts op basis van de akte kan worden herzien.
Met de rechtbank is het hof van oordeel dat partijen hebben bedoeld dat het herzieningsverzoek in ieder geval vóór het verloop van het eerste tijdvak van 15 jaar op 8 juni 2020 gedaan moet worden, zodat de herziene canon per die datum kan ingaan. Dat in de akte niet met zoveel woorden een concrete einddatum is vermeld, maakt dit niet anders. Partijen en derden dienen ervan op aan te kunnen dat de canon na de wisseling van een tijdvak, afgezien van de in de akte opgenomen indexeringen, niet meer gewijzigd kan worden. De tekst van de bepaling is duidelijk: ‘voor het verloop’ moet een herzieningsverzoek worden ingediend. De termijn is fataal. Dit geldt voor beide partijen.
Het beroep van de erfpachter op de uitleg contra proferentem (in geval van twijfel dient het beding in het voordeel van de erfpachter te worden uitgelegd omdat het beding kwalificeert als een algemene voorwaarde) slaagt eveneens niet. Indien het beding moet worden gezien als een algemene voorwaarde, moet er twijfel bestaan aan de betekenis. En die twijfel is er volgens het hof niet.
Is de hoge erfpachtcanon onredelijk?
Erfpachter voert vervolgens aan dat Natuurmonumenten geen rekening houdt met het feit dat ten tijde van het canon herzieningsverzoek door erfpachter het gemiddelde rendement van staatsleningen – met een looptijd van negen tot tien jaar – negatief was. Hierdoor zou de canon negatief of nihil moeten zijn. Dat Natuurmonumenten hier volledig aan voorbijgaat en vasthoudt aan een hoge erfpachtcanon is onredelijk. Het canonbedrag is niet meer marktconform.
Ook dit beroep van de erfpachter slaagt niet. Het Hof oordeelt dat uit het feit dat de canon ten tijde van de herzieningsmogelijkheid lager zou zijn, niet kan worden afgeleid dat de huidige, niet herziene canon, in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. De canon wordt namelijk niet alleen bepaald op basis van de rente op staatsleningen, maar ook aan de hand van de vrije verkeerswaarde van de grond. En die grondwaarde is gestegen.
Conclusie
Het hoger beroep van erfpachter slaagt niet.