Opheffing openstelling wandelpad?

Deze afspraak is door de eigenaar doorgeven aan rechtsopvolgers. De huidige eigenaar ervaart overlast van wandelaars en wil van de verplichte openstelling af. Hij dagvaardt de gemeente en vordert ontbinding van de regeling. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch wijst deze vordering echter af (ECLI:NL:GHSHE:2023:22).

Waar gaat deze zaak om?

De gemeente heeft met een eigenaar van verschillende percelen grond een samenwerkingsovereenkomst gesloten. In deze samenwerkingsovereenkomst zijn de voorwaarden vastgelegd waaronder de gemeente bereid is medewerking te verlenen aan het realiseren van een NSW landgoed. In de samenwerkingsovereenkomst is onder meer bepaald dat de eigenaar bij een overdracht de op hem rustende verplichtingen bij wijze van kettingbeding zal opleggen aan zijn rechtsopvolgers en zal bedingen ten behoeve van de gemeente.

De eigenaar verkoopt en levert vervolgens een gedeelte van de percelen aan een koper. In de akte van levering wordt ten behoeve van de verkoper een kwalitatieve verplichting gevestigd, inhoudende de verplichting voor koper de verkochte percelen in stand te laten conform de bestemming, inrichting en aanleg daarvan als landgoed zoals bedoeld in de samenwerkingsovereenkomst. Ook dient koper zich te onthouden van initiatieven en activiteiten die aan voormeld karakter van het als landgoed ingerichte perceel afbreuk doen dan wel leiden tot een aantasting.

Voorts is in de akte bepaald dat koper zich jegens verkoper verbindt bij een vervreemding voormelde verplichting ten behoeve van verkoper op te leggen aan de nieuwe verkrijger en ten behoeve van verkoper aan te nemen.

De koper verkoopt het perceel een aantal jaren later aan de eiser in het geding. In de akte van levering van 2 januari 2017 worden de hiervoor vermelde verplichtingen overgenomen.

De eiser dagvaardt vervolgens de gemeente en vordert ontbinding van het beding in voormelde akte uit 2017. Hij voert aan dat het een kettingbeding ten behoeve van de gemeente is, waarbij de gemeente geen redelijk belang meer heeft of zal krijgen. De gemeente heeft dit weersproken en er op gewezen dat zij geen rechten aan het beding kan ontlenen.

Wie is partij bij welk beding?

De Rechtbank wijst de vordering van de eiser af, omdat de gemeente geen partij is bij het beding.

De eiser gaat in hoger beroep en vordert dat het Hof de bedingen uit de akte uit 2017 ontbindt. Daarnaast vordert hij ontbinding van het in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen beding.

De conclusie van de Rechtbank dat de gemeente geen partij is bij het beding in de akte uit 2017 is naar het oordeel van het Hof juist. De kwalitatieve verplichting is overeengekomen tussen de 1e en 2e eigenaar. In die akte heeft de 2e eigenaar zich jegens de 1e eigenaar verbonden om de opgesomde verplichtingen door te geven aan een eventuele koper. De 1e eigenaar heeft in deze akte de bedingen echter niet met werking jegens de gemeente aan de 2e eigenaar doorgegeven.
De 2e eigenaar heeft de bedingen vervolgens op dezelfde wijze aan de eiser doorgegeven, te weten als beding dat alleen gelding tussen hen heeft en geldt ten behoeve van de 2e eigenaar.

In de samenwerkingsovereenkomst hadden de gemeente en de 1e eigenaar bepaald dat de 1e eigenaar zijn verplichtingen uit de samenwerkingsovereenkomst bij wijze van kettingbeding bij iedere overdracht aan zijn rechtsopvolger diende op te leggen. Op die wijze had de 1e eigenaar de 2e eigenaar moeten binden aan de wensen van de gemeente. Het kettingbeding is echter niet zo, met werking jegens de gemeente, in de leveringsakte tussen de 1e en 2e eigenaar opgenomen.
De gemeente is geen partij tussen de tussen de eiser en 2e eigenaar geldende kwalitatieve verplichting en kan dus van de gemeente geen ontbinding of opheffing vorderen. Omgekeerd is de eiser geen partij bij de samenwerkingsovereenkomst en kan hij om die reden ook geen ontbinding/opheffing van het beding vorderen.

Redelijkheid en billijkheid

De eiser stelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat hij de gemeente niet direct kan aanspreken. Als hij tegen de 2e eigenaar zou moeten procederen, is dat een gecompliceerde rechtsgang. Dit maakt, aldus het Hof, nog niet dat het beroep van de gemeente naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De mogelijkheid om tegen de 2e eigenaar te procederen bestaat immers.

Recht ongestoord genot eigendom

Het Hof oordeelt voorts dat alleen voor zover de vordering tot ontbinding van het kettingbeding is gebaseerd op artikel 1 van het Eerste Protocol bij het EVRM (het recht op ongestoord genot van eigendom) geldt dat die vordering rechtstreeks tegen een overheidslichaam kan worden ingesteld. In dit geval heeft de eiser echter onvoldoende gesteld, noch is gebleken, dat het betreffende beding tot onaanvaardbare, voor hem buitensporige, verstoring van zijn eigendom leidt. Daarbij komt dat het beding niet door de gemeente maar door de 2e eigenaar aan hem is opgelegd.

Het Hof wijst de vordering van de eiser af.