Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het Didam-arrest gewezen. Hierin is bepaald dat op grond van het gelijkheidsbeginsel overheidslichamen bij transacties van onroerende zaken in beginsel gelegenheid moet bieden aan potentiële gegadigden om mee te dingen naar een onroerende zaak.
Dat het Didam-arrest sindsdien de gemoederen heeft beziggehouden, staat buiten kijf. Eén van de vragen waarmee gemeenten zich nu geconfronteerd zien, is of de stappen die in het Didam-arrest zijn geformuleerd, ook gezet moeten worden bij de naleving van de regels met betrekking tot onderwijshuisvesting.
Hoe zat het ook alweer?
Een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen of te verhuren, moet aan alle (potentiële) gegadigden de ruimte bieden om mee te dingen naar deze onroerende zaak. Het overheidslichaam dient vervolgens aan de hand van (vooraf vastgestelde) objectieve, toetsbare en redelijke criteria een koper/huurder te selecteren. Dit traject dient voldoende openbaar te zijn.
Het bovenstaande is slechts anders indien mag worden aangenomen dat op grond van deze objectieve, toetsbare en redelijke criteria maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop of huur: in dat geval hoeft geen mededingingsruimte te worden geboden door middel van een selectieprocedure. Wel moet het voornemen tot de verkoop/verhuur op een zodanige wijze bekend zijn gemaakt door een overheidslichaam, dat eenieder daarvan kennis kan nemen. Verder is het zaak goed te motiveren waarom er volgens het overheidslichaam slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.
De huisvestingstaak van gemeenten
Zoals genoemd in een eerder geschreven blog over onderwijshuisvesting (waarin werd ingezoomd op de juridische vormgeving van IKC’s), kent de Nederlandse onderwijswetgeving gemeenten een zorgplicht toe voor de huisvesting van de op hun grondgebied gelegen scholen. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de bekostiging van (vervangende) nieuwbouw en uitbreiding van scholen in het basisonderwijs, en voortgezet (speciaal) onderwijs.
De onderwijswetten beschrijven voor dergelijke gevallen een aantal bekostigingsmogelijkheden. Hoewel volgens die wetten het schoolbestuur in beginsel de regie heeft bij het realiseren dan wel renoveren van schoolgebouwen (waarbij ten aanzien van de bekostiging dan afspraken met gemeenten worden gemaakt), kunnen gemeenten en schoolbesturen ook overeenkomen dat een gemeente als bouwheer optreedt en zorg draagt voor het tot stand brengen van een schoolgebouw. In die gevallen volgt uit de betreffende onderwijswetten dat de gemeente de juridisch eigendom van het schoolgebouw en terrein (na de oplevering van het schoolgebouw) ‘om niet’ overdraagt aan het schoolbestuur (tenzij anders wordt overeengekomen).
Consequenties Didam-arrest voor naleving onderwijswetten?
Bij gemeenten rijst nu de vraag of zij bij de overdracht van de juridische eigendom van een schoolgebouw, zoals hiervóór aangegeven, ook andere (potentiële) gegadigden de ruimte moeten bieden om mee te dingen naar die onroerende zaak. Hoewel de Hoge Raad zich hierover (begrijpelijkerwijs) niet heeft uitgelaten, vinden wij het goed verdedigbaar dat de in het Didam-arrest geformuleerde regels niet gelden voor dergelijke gevallen. Immers, een gemeente geeft met de overdracht van de juridische eigendom van een door haar gerealiseerd schoolgebouw uitvoering aan een wettelijk voorschrift. De wet verplicht de gemeente het schoolgebouw en omliggend terrein over te dragen aan het schoolbestuur dat de school exploiteert en het schoolgebouw verder in stand houdt (tenzij partijen dus anders overeenkomen). Overdracht aan eventuele andere gegadigden zou tegen de stelsel van de wet en de bedoeling van de wetgever indruisen. De rechtsregels uit het Didam-arrest zijn ons inziens dus niet van toepassing op deze wettelijk voorgeschreven eigendomsoverdracht. Tegelijkertijd kan het geen kwaad en is het zelfs goed voor de transparantie als gemeenten publiceren dat zij een door hen tot stand gebracht schoolgebouw overdragen aan het betreffende schoolbestuur, met vermelding dat daarmee uitvoering wordt gegeven aan de bepalingen uit de onderwijswetgeving.
Daarnaast spelen er nog meer mogelijke kwesties op het vlak van onderwijshuisvesting naar aanleiding van het Didam-arrest. Denk aan de verhuur van gebouwdelen van een multifunctioneel centrum waarin ook een school is gevestigd. Graag denken wij met u mee over dit soort kwesties.