Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in het arrest van 31 oktober 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:9217) dat geen sprake is van goede trouw en daarom niet van verkrijgende verjaring. Door de aan de koopovereenkomst gehechte situatieschets en kadastrale kaart en het aantal vierkante meters genoemd in de leveringsakte hadden appellanten nader onderzoek moeten doen naar het door hen gekochte perceel. Het nalaten daarvan staat in de weg aan een geslaagd beroep op goede trouw.
Waar gaat de zaak over?
In 2007 kochten appellanten een perceel met woning. In 2020 werd NOM eigenaar van het aangrenzende perceel. Appellanten menen dat zij eigenaar zijn van een gedeelte van dat aangrenzende perceel ter grootte van 3.000 m2. Bij de rechtbank vorderden zij daarom onder meer een verklaring voor recht dat zij eigenaar zijn van de grond. De rechtbank wees de vorderingen van appellanten af, waarna appellanten hoger beroep instelden.
Geen overdracht
In hoger beroep betoogden appellanten primair dat de betwiste grond in 2007 aan hen is overgedragen. In de leveringsakte staat vermeld dat ‘bosgrond’ wordt overgedragen. Omdat hun tuin voornamelijk uit gazon en terrassen bestaat, duidt dat er volgens hen op dat ook de betwiste grond is overgedragen. Ook de makelaar zou hebben gezegd dat de betwiste grond in de koop was inbegrepen.
Het hof volgt het standpunt van appellanten niet. Beslissend is namelijk de bedoeling van partijen zoals die blijkt uit de leveringsakte. Uit de leveringsakte volgt volgens het hof onomstotelijk dat alleen het woonperceel (3.280 m2) is overgedragen. Er is geen enkel objectief aanknopingspunt in de leveringsakte voor het standpunt dat ook een gedeelte van het aangrenzende perceel, ter grootte van ca. 3.000 m2, zou zijn overgedragen. Uit de vermelding van het woord ‘bosgrond’ in de leveringsakte kan niet worden aangenomen dat ook de betwiste grond is overgedragen. De gestelde opmerking van de makelaar is niet relevant. Appellanten zijn dus niet door overdracht eigenaar geworden van de betwiste grond, aldus het hof.
Eigendomsverkrijging door verjaring?
Subsidiair betoogden appellanten dat zij eigenaar zijn geworden door verjaring. In rechtsoverweging 3.8. zet het hof bondig en duidelijk de regels voor verkrijgende en bevrijdende verjaring uiteen:
‘In elk geval moet er sprake van zijn dat een ander dan de eigenaar de zaak in bezit heeft genomen. Verkrijgende verjaring van onroerende zaak betekent dat die ander de eigendom verkrijgt door dat bezit gedurende tien jaar voort te zetten. Daarbij moet die ander goede redenen hebben om te denken dat hij daartoe het recht heeft (goede trouw). Bevrijdende verjaring betekent dat die ander, die de zaak in bezit heeft genomen (of hij nu te goeder trouw is of niet) de eigendom krijgt omdat de oorspronkelijke eigenaar na verloop van twintig jaar zijn eigendom niet meer kan terugvorderen. In beide gevallen moet die ander, die de zaak in bezit heeft genomen, zich zodanig gedragen dat anderen daaruit moeten afleiden dat die ander vindt dat hij eigenaar is. Met andere woorden: er moet sprake zijn van bezitsdaden. Of er op die manier bezit is uitgeoefend moet per geval worden bekeken. Het gaat er verder niet om wat zich enkel in het hoofd van de betrokkenen heeft afgespeeld (dat is subjectief) maar om de feitelijke situatie en om wat er allemaal is gedaan en gebeurd. Dat wordt dan met de blik van buiten (dus objectief) uitgelegd: voor een buitenstaander moet uit het gedrag van de ander duidelijk zijn dat hij denkt de eigenaar te zijn.’
Geen bevrijdende verjaring
Van bevrijdende verjaring is volgens het hof geen sprake. Vóór 2007 was de eigendom van zowel het woonperceel als het aangrenzende perceel in één hand. De toenmalige eigenaar was daarmee rechthebbende en bezitter van de grond. Een eventuele verjaringstermijn kan daarom pas zijn gaan lopen in 2007, toen appellanten de eigendom van het woonperceel verwierven. Sindsdien zijn echter nog geen twintig jaar verstreken, waardoor van bevrijdende verjaring (nog) geen sprake is.
Ook geen verkrijgende verjaring
Van verkrijgende verjaring is volgens het hof evenmin sprake. Er is namelijk niet voldaan aan het vereiste van goede trouw. Dat appellanten er altijd van zijn uitgegaan dat de gehele tuin (inclusief de betwiste grond) tot het gekochte behoorde, betekent niet dat zij wettelijk gezien te goeder trouw zijn.
Een bezitter is blijkens de wet (artikel 3:118 BW) te goeder trouw, wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn. De partij die de goede trouw betwist, moet tegenbewijs leveren. In dat kader heeft NOM erop gewezen dat uit de koopovereenkomst en ondertekening daarvan blijkt dat appellanten een situatieschets en kadastrale kaart hebben ontvangen. Beiden zijn niet als onderdeel van de leveringsakte ingeschreven in de openbare registers. Uit deze tekeningen blijkt duidelijk de vorm (‘een soort van vierkant’) en omvang (3.280 m2) van het gekochte. Door de afwijkende vorm en veel grotere oppervlakte van het geheel waren appellanten volgens NOM gehouden tot het doen van nader onderzoek.
Dat appellanten de tekeningen hebben gezien is door appellanten onvoldoende gemotiveerd betwist. Het hof gaat er daarom van uit dat de tekeningen aan de koopovereenkomst gehecht waren. Net zoals NOM is het hof van oordeel dat de situatieschets en kadastrale kaart appellanten aanleiding hadden moeten geven tot nader onderzoek. Op de kadastrale kaart is namelijk duidelijk zichtbaar dat de perceelsgrens een ander verloop kende dan dat appellanten veronderstelden. Bovendien gaat het hier niet om een overschrijding van enkele vierkante meters, maar om bijna een verdubbeling. NOM heeft hiermee het bewijs van het ontbreken van goede trouw geleverd. Dat de makelaar gezegd zou hebben dat de betwiste grond tot het verkochte behoorde en dat appellanten bij de overdracht sleutels hebben gekregen van trekhutten op de betwiste grond maakt dit volgens het hof niet anders. Appellanten hadden onderzoek moeten doen naar (de grootte van) het gekochte perceel. Doordat zij dat niet hebben gedaan slaagt hun beroep op verkrijgende verjaring niet.
Les voor de praktijk
Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn en het is aan de grondeigenaar om dat te betwisten en tegenbewijs te leveren. Grondeigenaren die worden geconfronteerd met een beroep op verkrijgende verjaring zullen dus op zoek moeten naar omstandigheden waardoor de koper had moeten gaan twijfelen aan de gerechtigdheid de grond als ware het zijn eigendom te gebruiken.
In beginsel is slechts sprake van goede trouw als de bezitter op basis van de openbare registers van het Kadaster ervan uit mocht gaan dat de grond in kwestie zijn eigendom was en hij geen redenen had daaraan te twijfelen. Met andere woorden: voor het ontbreken van goede trouw is vereist dat de grondgebruiker wist dat zijn rechtsvoorgangers geen eigenaar waren van de grond of dat hij dat in de gegeven omstandigheden behoorde te weten (art. 3:11 BW). Uit de rechtspraak volgt evenwel dat kadastrale kaarten niet behoren tot de openbare registers. Deze kunnen echter wel onderdeel uitmaken van de openbare registers, indien deze aangehecht aan een leveringsakte worden ingeschreven in de openbare registers. De bewering dat een partij niet te goeder trouw is verwijzend naar een niet in de openbare registers ingeschreven kadastrale kaart gaat in beginsel dus niet op.
De onderhavige uitspraak bevestigt echter dat de informatie op een kadastrale kaart tóch een beroep op goede trouw in de weg kan staan, ook wanneer de kadastrale kaart niet als onderdeel van een leveringsakte is ingeschreven in de openbare registers maar de grondgebruiker daar wel anderszins mee bekend is geraakt. In het onderhavige geval werd bekendheid met de kadastrale kaart aangenomen omdat uit de koopovereenkomst en ondertekening daarvan blijkt dat appellanten een situatieschets en kadastrale kaart hebben ontvangen.
Van belang zijn dus omstandigheden op grond waarvan de koper nader onderzoek had moeten doen naar het gekochte. Uit voorstaande uitspraak volgt dat het voor grondeigenaren de moeite waard kan zijn om te onderzoeken of tóch op een andere manier kan worden verondersteld dat de grondgebruiker bekend was met de kadastrale kaart. Dan moet deze kadastrale kaart vanzelfsprekend wel reden geven tot twijfel over de eigendomssituatie.
Uit dit arrest blijkt dat een afwijkende vorm en oppervlakte relevante omstandigheden kunnen zijn. Andere relevante omstandigheden kunnen bijvoorbeeld ook zijn de feitelijke erfgrens in relatie tot die van de buren of de aanwezigheid van nutsvoorzieningen en verkeersborden. Indien deze omstandigheden de koper aanleiding hadden moeten geven tot nader onderzoek, maar hij dat heeft nagelaten dan staat dat in de weg aan een geslaagd beroep op verkrijgende verjaring. Kennis van de tussen partijen gedeelde stukken alsmede van de situatie ter plaatse is daarom van groot belang.
Meer informatie?
Wilt u meer weten over eigendomsverkrijging door verjaring? Of over het tegengaan daarvan? Neem dan contact op met Sharon Aaldering (M: 06 30 49 98 20, E: sharon.aaldering@nysingh.nl) of Jeremy Wenno (M: 06 16050075, E: jeremy.wenno@nysingh.nl).
Online cursus
U kunt zich ook aanmelden voor de online cursus ‘Verjaring grondeigendom’ die Sharon Aaldering en Jeremy Wenno op 20 februari a.s. zullen verzorgen.