Zorginstellingen worden de afgelopen jaren uitgedaagd door huurindexaties. Dit komt doordat het zorgvastgoed regelmatig wordt gehuurd en vervolgens aan de bewoners wordt onderverhuurd.
De hoofdhuurovereenkomsten worden doorgaans geïndexeerd op grond van de consumentenprijsindex (“CPI”), die wordt berekend door het Centraal Bureau voor Statistiek (“CBS”). De indexatie van de onderhuurovereenkomsten wordt op een andere wijze geïndexeerd, namelijk met inachtneming van de wetgeving voor sociale huur, dan wel met inachtneming van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomstenwet.[1] Aangezien de afgelopen jaren sprake was van een hoge inflatie, konden de hoofdhuurovereenkomsten fors worden geïndexeerd. Zo konden de huurprijzen per 1 januari 2023 met 14,5% worden verhoogd. Deze hoge indexatie leidde er vervolgens toe dat de huur per 1 januari 2024 slechts met 0,2% konden worden verhoogd.
Aangezien de hoge indexatie per 1 januari 2023 voornamelijk werd veroorzaakt door de gestegen energieprijzen en omdat de onderhuurovereenkomsten en de hoofdhuurovereenkomsten niet met dezelfde percentages konden worden geïndexeerd, zijn veel (hoofd)huurders en (hoofd)verhuurders met elkaar in gesprek getreden en zijn zij een lagere indexatie overeengekomen. Dit heeft helaas weer tot nieuwe discussies geleid voor wat betreft de indexatie van 2024.
Inmiddels zijn er twee uitspraken verschenen waarin de rechter zich heeft gebogen over de vraag of het wel redelijk en billijk is om uit te gaan van een CPI-inflatie van 14,5%. Het CBS hanteert per juni 2023 namelijk een nieuwe rekenmethodiek voor het berekenen van de CPI, omdat de voorgaande methodiek niet (meer) adequaat bleek te zijn.
De rechtbank Rotterdam oordeelde in de uitspraak van 3 november 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid aanvaardbaar was om de huurder aan de indexeringsclausule – op grond waarvan de verhuurder de huurprijs kon verhogen in overeenstemming met de CPI – te houden, omdat door het CBS was vastgesteld dat de berekeningsmethode die ten grondslag ligt aan de CPI van 14,5%, niet adequaat was. Van een onverkorte toepassing van de indexeringsclausule kon in onderhavige casus volgens de rechtbank geen sprake zijn. De berekeningsmethode die aan het berekenen van de CPI ten grondslag lag, was volgens het CBS niet (meer) adequaat vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief stegen. Dit omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is. De methode is ondertussen door het CBS aangepast en met ingang van juni 2023 ook toegepast.
Echter, omdat de gevolgen voor de huurprijzen voor 2024 niet in de vordering waren meegenomen, was de vordering niet toewijsbaar. Naar het oordeel van de rechter kan de onaanvaardbaarheid van de doorgevoerde indexering per januari 2023 alleen worden weggenomen door toepassing van de nieuwe methode op de indexeringen van zowel januari 2023, als januari 2024. De vordering werd daardoor afgewezen.
De rechtbank Midden-Nederland oordeelde in de recente uitspraak van 10 januari 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:52) ook dat het vasthouden aan de huurprijsindexering op basis van de oude rekenmethode naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voorts kwam de rechtbank tot het oordeel dat de consequentie van het aansluiten bij de nieuwe rekenmethode met ingang van 1 januari 2023 eveneens tot een onaanvaardbaar resultaat leidt, maar dan voor de verhuurder omdat bij de indexatie van 0,2% per 2024 rekening is gehouden met het indexpercentage van 14,5% in 2023. De kantonrechter verwees ook naar de voornoemde uitspraak van de rechtbank Rotterdam.
De kantonrechter vindt het met name relevant dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie.
De kantonrechter moedigde partijen dan ook aan om ook voor de indexatie van 2024 met elkaar in gesprek te gaan om tot een definitieve beslechting van het geschil te komen, zodat er geen onaanvaardbaar resultaat komt.
Kortom, uit de uitspraken volgt dat om tot een aanvaardbare indexatie te komen, het van belang is dat de huur over de afgelopen twee jaar wordt gecorrigeerd voor de inflatie.
Betekenis voor zorginstellingen
Wij zien in de praktijk dat veel zorginstellingen bij ons aankloppen met vragen over de wijze waarop de huren dienen te worden geïndexeerd. Onze Sectie Zorg en Sectie Vastgoed, Markt en Overheid werken nauw samen om al uw vragen te beantwoorden en samen met u te zoeken naar een passende oplossing.
Vragen?
Dit artikel is geschreven door Laura de Leeuw en Eveline Schmitt-Hoogeterp. Heeft u vragen over het bovenstaande of andere huurrecht gerelateerde onderwerpen? Neem gerust contact op met één van onze specialisten.