Zoals beschreven in een eerder blog zijn Nederlandse gemeenten van groot belang in de energietransitie.
De gemeenten hebben niet alleen een beoogde regierol in het wetsvoorstel Collectieve Warmtevoorziening ( blog ‘Warmtewet 2.0’), maar hebben ook een rol toebedeeld gekregen in de Regionale Energiestrategie (blog ‘Energietransitie en de rol van de Regionale Energiestrategie’). Gemeenten zijn dan ook veelvuldig in de weer met het stimuleren van verduurzaming van woningen en woningbouw. De Rechtbank Noord-Nederland (“de rechtbank”) heeft op 9 december 2020 een uitspraak gedaan (ECLI:NL:RBNNE:2020:4348) waarin de vraag aan de orde komt in hoeverre gemeenten duurzaamheidseisen contractueel kunnen verplichten aan kopers van bouwkavels.
Bouwkavel met verplicht regenwatersysteem
De gemeente Tytsjerksteradiel heeft in haar duurzaamheidsnota opgenomen dat de door haar uitgegeven woningbouwkavels standaard moeten worden voorzien van een regenwatersysteem. Een regenwatersysteem vangt regenwater op en leidt dit vervolgens via buizen naar een regenwatertank. Na filtering wordt het water getransporteerd richting het toilet en de buitenkraan. De gemeente verplicht een koper van een woningbouwkavel dit regenwatersysteem aan te sluiten en voor gebruik gereed te hebben op het moment dat de nieuwbouwwoning zal worden bewoond. De kosten hiervoor worden door de gemeente doorberekend aan de koper.
Twee kopers van dergelijke kavels menen dat deze duurzaamheidseis, inhoudende de afnameverplichting van een regenwatersysteem, nietig is. Met deze bepaling waarbij een regenwatersysteem verplicht wordt, heeft de gemeente in strijd met artikel 122 Woningwet gehandeld. In dit artikel is namelijk bepaald dat gemeenten geen nadere technische voorschriften mogen stellen aan onderwerpen waarin bij of krachtens het Bouwbesluit is voorzien. Duurzaamheid is volgens deze kopers een onderwerp waar afdeling 5.2 Bouwbesluit, meer specifiek artikelen 5.8 en 5.9, in voorziet. Het stond de gemeente daarom niet vrij om via de civielrechtelijke weg nadere eisen te stellen aan duurzaamheid. Op deze manier waren de kopers verplicht een hoger duurzaamheidsniveau te behalen dan waartoe zij op grond van het Bouwbesluit gehouden waren. Nu de gemeente dit wel gedaan heeft, menen de kopers dat zij de aanschaf- en installatiekosten van het regenwatersysteem onverschuldigd hebben betaald.
Volgens de gemeente is duurzaamheid juist niet (uitputtend) geregeld in het Bouwbesluit. Dit geldt alleen voor de onderwerpen veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. In afdeling 5.2 Bouwbesluit wordt verwezen naar “duurzaam bouwen”, maar dat is alleen gericht op het verminderen van de milieueffecten van het materiaalgebruik bij nieuwbouw. Dit betekent nog niet dat duurzaamheid als onderwerp in het Bouwbesluit is geregeld, aldus de gemeente. Wanneer duurzaamheid toch een onderwerp is, dan is de bepaling over het regenwatersysteem geen (technisch) bouwvoorschrift. Het regenwatersysteem is geen technisch voorschrift waaraan bij het bouwen moet zijn voldaan, omdat het al was geplaatst.
Verplicht regenwatersysteem in strijd met artikel 122 Woningwet
Volgens de rechtbank is het voorschrijven van een regenwatersysteem een (technisch) bouwvoorschrift. Het is namelijk vergelijkbaar met voorschriften zoals die in het Bouwbesluit zijn opgenomen over de afvoer van afvalwater, fecaliën en hemelwater. Een regenwatersysteem is na aansluiting onderdeel van de (technische installaties van de) woning.
De rechtbank kijkt voor de beantwoording van de vraag of de contractuele verplichting van een regenwatersysteem bij de koop van woningbouwkavels in strijd is met artikel 122 Woningwet naar de wetsgeschiedenis van deze bepaling. Het Bouwbesluit bevat alle (technische) bouwvoorschriften voor gebouwen. Deze voorschriften werden in het verleden door gemeenten geformuleerd. Met het Bouwbesluit zijn deze voorschriften geüniformeerd en gecentraliseerd ten behoeve van rechtsgelijkheid en rechtszekerheid. Dit brengt mee dat het Bouwbesluit is bedoeld als een uitputtende regeling. Artikel 122 Woningwet is opgenomen om te voorkomen dat gemeenten langs privaatrechtelijke weg alsnog diverse (technische) bouwvoorschriften formuleren en daarmee eigen bouwregels hanteren. Dit zou de beoogde deregulering frustreren. Het Bouwbesluit is met betrekking tot technische bouwvoorschriften dan ook zowel een minimale als een maximale toetsingsnorm. Het staat gemeenten wel vrij om in onderling overleg en op basis van gelijkwaardigheid op basis van convenanten meer af te spreken dan in het Bouwbesluit is vastgelegd.
In het Bouwbesluit kunnen uitsluitend voorschriften worden gegeven uit het oogpunt van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. De rechtbank oordeelt dat het verplichten van een regenwatersysteem onder het onderwerp milieu valt. Het onderwerp milieu moet niet te beperkt worden uitgelegd en voorschriften die zien op duurzaam bouwen vallen daar ook onder. Het verplicht stellen van een regenwatersysteem is een duurzaamheidsmaatregel waarmee wordt beoogd verantwoord watergebruik te bewerkstelligen, om zo de milieubelasting door het bouwen terug te dringen.
De wetgever heeft het stellen van milieueisen bij (ver)bouw als een exclusieve bevoegdheid van de rijksoverheid gemaakt. Ondanks de beperkte materiële inhoud van de artikelen 5.8 en 5.9 Bouwbesluit zijn deze bepalingen uitputtend. Voor aanvullende gemeentelijke voorschriften of contractuele verplichtingen over het onderwerp milieu is dan ook geen plaats, aldus de rechtbank.
De rechtbank verwijst in dit verband ook naar artikel 7a Woningwet. Op grond van dit artikel kan de minister onder meer uit het oogpunt van milieu een gemeente in een bijzonder geval toestaan aanvullende technische voorschriften te stellen die de geldende voorschriften in het Bouwbesluit te boven gaan of waarin het Bouwbesluit niet voorziet. Dit artikel was overbodig geweest indien de gemeente de bevoegdheid heeft om uit het oogpunt milieuvoorschriften op te leggen die (nog) niet in het Bouwbesluit zijn opgenomen.
Voor de praktijk
Samenvattend, is een bepaling waarmee een regenwatersysteem wordt verplicht een onderwerp dat wordt geregeld in het Bouwbesluit. Op grond van artikel 122 Woningwet mogen gemeenten juist geen extra voorschriften stellen aan onderwerpen die in het Bouwbesluit zijn geregeld. De gemeente heeft in strijd gehandeld met artikel 122 Woningwet door contractueel de aanschaf en aansluiting van een regenwatersysteem te verplichten bij de koop van woningbouwkavels.
Het stellen van aanvullende duurzaamheidseisen voor woningbouw, zoals bijvoorbeeld zonnepanelen of gebruik van warmte, kan op grond van het Bouwbesluit en artikel 122 Woningwet ingewikkeld zijn. Als je dat als gemeente wil: maak dan gebruik van de regeling van artikel 7a van de Woningwet!