Heeft de gemeente bij de omzetting van een erfpachtrecht een onredelijk hoge canon bedongen? De erfpachter beroept zich op misbruik van omstandigheden. De Hoge Raad oordeelt dat tot de relevante omstandigheden ook behoren de hoedanigheid van de gemeente als overheid en het gemeentelijk erfpachtbeleid. Er mag niet worden volstaan met het maken van een vergelijking met een marktconforme canon in een zuivere commerciële context.
Waar gaat deze zaak over?
In 1955 is ten behoeve van een rechtsvoorganger van de erfpachter een erfpachtrecht van 50 jaar gevestigd op grond van de gemeente Amsterdam. De erfpachter verkrijgt dit erfpachtrecht in 1985 en betaalt een canon van € 590,- per jaar. In 2001 heeft de gemeente beleid vastgesteld met betrekking tot tijdelijke erfpachtrechten. In 2012 doet de gemeente erfpachter een aanbod tot conversie van het tijdelijk erfpachtrecht in een voortdurend erfpachtrecht met een veel hogere canon. Erfpachter en zijn advocaat protesteren, maar accepteren uiteindelijk het aanbod van de gemeente. Erfpachter kiest voor betaling van een 25 jaar vaste canon van € 13.693,- per jaar.
Erfpachter doet een beroep op misbruik van omstandigheden en vordert een gedeeltelijke vernietiging van het erfpachtrecht en vaststelling van een nieuwe canon.
Een deskundige berekent als redelijke vaste canon voor 25 jaar een bedrag van € 6.933,- per jaar. De Rechtbank vernietigt het erfpachtrecht voor zover het de canon betreft en bepaalt de canon overeenkomstig de berekening van de deskundige. Het Hof bekrachtigt de uitspraak van de Rechtbank. De gemeente stelt tegen het arrest van het Hof cassatie in.
Misbruik van omstandigheden
De vraag is of de gemeente als erfverpachter een onredelijk hoge canon heeft bedongen bij de omzetting van het tijdelijk erfpachtrecht in een voortdurend erfpachtrecht.
De klachten richten zich onder meer tegen de maatstaf die het Hof heeft gehanteerd bij de beoordeling of er sprake is van misbruik van omstandigheden.
De Hoge Raad oordeelt dat misbruik van omstandigheden in de zin van art. 3:44 lid 4 BW aanwezig is als iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden wordt bewogen tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Bij de beoordeling of dat zich voordoet, komt het aan op alle omstandigheden die een rol hebben gespeeld bij de totstandkoming van die rechtshandeling, in onderling verband en samenhang bezien.
In dit geval behoorden tot deze omstandigheden ook de hoedanigheid van de gemeente als gemeentelijke overheid, die mede rekening dient te houden met algemene belangen, en het gemeentelijke erfpachtbeleid, in het bijzonder het conversiebeleid en de daaraan ten grondslag liggende uitgangspunten. De gemeente heeft in dat verband onder meer aangevoerd dat zij gebonden is aan haar conversie- en grondprijzenbeleid en daarvan behoudens bijzondere omstandigheden niet vrijelijk mag afwijken. Het Hof had deze omstandigheden dan ook in zijn beoordeling moeten betrekken en kon bij de beoordeling of de gemeente misbruik van omstandigheden heeft gemaakt, niet volstaan met een vergelijking tussen de overeengekomen canon en een marktconforme canon in een zuiver commerciële context. Met zijn oordeel dat de gemeente onvoldoende heeft onderbouwd dat de zienswijze van de deskundige onjuist is, heeft het Hof voorts miskend dat de omstandigheid dat de door de deskundige vastgestelde canon redelijk is, niet zonder meer betekent dat de door de gemeente vastgestelde canon in de gegeven omstandigheden, waaronder de hiervoor genoemde, onredelijk is.
De Hoge Raad oordeelt dat de klachten niet tot cassatie kunnen leiden.