Het Hof Den Bosch oordeelt in deze zaak dat de gemeente het erfpachtrecht rechtsgeldig heeft opgezegd. Er is geen sprake van schuldeisersverzuim. Erfpachter heeft onvoldoende onderbouwd dat de gemeente meer had moeten doen dan wat zij heeft gedaan. Ook heeft de gemeente geen gerechtvaardigd vertrouwen opgewekt dat ze de bloot eigendom zou overgedragen en het bestemmingsplan zou wijzigen. De gemeente is niet verplicht erfpachtrechten financierbaar te maken.
Waar gaat deze zaak over?
De gemeente is eigenaar van percelen grond waarop een recreatieoord is gelegen. Op deze percelen rust een erfpachtrecht. Dit recht is eind 2006 door Mooi Weer Recreatie B.V. (MWR) verkregen. De gemeente maakt met ingang van 1 januari 2008 aanspraak op een verhoging van de canon. MWR weigert deze canon en de canon over de daaropvolgende jaren te betalen.
Het Hof heeft bij arrest van 26 mei 2015 in rechte vastgesteld dat MWR in verzuim is over de betaling van de canon over de jaren 2008 tot en met 2014. MWR heeft niets aan de Gemeente betaald. Ook de facturen over 2015, 2016 en 2017 zijn onbetaald. De Gemeente zegt de erfpacht in 2017 per exploot onder verwijzing naar artikel 5:87 lid 2 BW op. MWR geeft geen medewerking aan de effectuering hiervan.
Het geschil
De gemeente vordert in eerste aanleg onder meer:
- te verklaren voor recht dat het erfpachtrecht van MWR per 1 januari 2018 is geëindigd;
- de kadastrale inschrijving van het erfpachtrecht waardeloos te verklaren in verband met de beëindiging van het erfpachtrecht door opzegging en te bepalen dat het vonnis een zelfde kracht heeft als een in een wettige vorm opgemaakte verklaring van waardeloosheid.
De Rechtbank stelt in eerste aanleg vast dat het erfpachtrecht is beëindigd en veroordeelt MWR tot betaling van de canon. Ook verklaart de Rechtbank dat het erfpachtrecht waardeloos is en het vonnis dezelfde kracht heeft als een verklaring van waardeloosheid.
In hoger beroep vordert MWR dat de vorderingen van de gemeente die zijn toegewezen alsnog worden afgewezen.
Erfpacht is rechtsgeldig opgezegd
Het Hof oordeelt allereerst dat de gemeente het erfpachtrecht rechtsgeldig heeft opgezegd. Op grond van het arrest van 2015 staat reeds in rechte vast dat MWR in verzuim was de canon over 2 achtereenvolgende jaren te betalen. Naar het oordeel van het Hof is MWR ook in verzuim ter zake de betaling van de canon over de jaren 2015, 2016 en 2017.
Geen schuldeisersverzuim gemeente
Nu er sprake is van verzuim van MWR, kan van crediteursverzuim aan de zijde van de gemeente geen sprake zijn. Bovendien dient aan de zijde van de gemeente sprake te zijn van een beletsel waardoor MWR niet aan haar verplichting tot betaling van de canon kon voldoen. MWR is van mening dat de gemeente onvoldoende heeft gedaan om de exploitatie van het park mogelijk te maken. MWR stelt niet het genot van het erfpachtrecht te hebben gehad wat zij daarvan had mogen verwachten. Het Hof volgt het standpunt van MWR dat de gemeente niet aan haar verplichtingen voldeed en zij daarom haar betalingsverplichtingen mocht opschorten niet. Daar komt bij dat opschorting contractueel is uitgesloten. MWR kon de erfpacht uitoefenen binnen de geldende bestemming. Voor zover MWR zich op het standpunt stelt dat de gemeente onvoldoende heeft gedaan om exploitatie van het park mogelijk te maken, heeft zij onvoldoende onderbouwd dat de gemeente op grond van de erfpachtovereenkomst of anderszins (algemene beginselen behoorlijk bestuur, de eisen van redelijkheid en billijkheid en/of artikel 3:14 BW) jegens MWR was gehouden meer te doen dan zij in dit geval heeft gedaan.
Verplichting gemeente bloot eigendom over te dragen?
Concreet heeft MWR aangevoerd dat de gemeente verplicht was de bloot eigendom aan haar over te dragen. Een dergelijke verplichting staat niet in de erfpachtovereenkomst. Het Hof stelt vast dat er overleggen hebben plaatsgevonden over een overdracht van de bloot eigendom. Partijen zijn het niet eens geworden. Uiteindelijk is het aan de gemeente te beslissen of en zo ja tegen welke prijs zij tot verkoop van haar grond overgaat. MWR heeft onvoldoende gesteld dat zij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat de gemeente de bloot eigendom aan haar zou overdragen. Hetzelfde geldt voor de door MWR veronderstelde verplichting van de gemeente het bestemmingsplan te wijzigen of relevante omgevingsvergunningen aan te vragen.
Geen verplichting gemeente erfpachtrecht financierbaar te maken
In algemene zin rustte op de gemeente ook geen verplichting om de erfpachtrechten financierbaar te maken voor MWR. Bijzonderheden waarom dat wel zo zou zijn, zijn noch gesteld noch gebleken. MWR is een professionele partij waarvan verwacht mag worden dat zij zich van de financierbaarheid van het erfpachtrecht rekenschap heeft gegeven toen zij het erfpachtrecht kocht. Hetzelfde geldt voor de daaraan verbonden risico’s, in het bijzonder een verhoging van de canon. Het hof ziet daarom ook niet in waarom de canon verlaagd zou moeten worden.
Vergoeding waarde erfpachtrecht
Op grond van het bepaalde in artikel 5:87 BW is de gemeente verplicht de waarde die het erfpachtrecht ten tijde van de opzegging had aan MWR te vergoeden. De rechtbank heeft in eerste aanleg een deskundige benoemd om deze waarde vast te stellen. De deskundige heeft de waarde op grond van de erfpachtvoorwaarden vastgesteld op € 0,-. Het hof acht het niet nodig een nadere toelichting aan de deskundige te vragen of anderszins een onderzoek te laten verrichten.
De uitkomst dat MWR geen vergoeding krijgt voor het erfpachtrecht acht het hof in de gegeven omstandigheden niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Daarbij heeft het Hof in aanmerking genomen dat MWR vanaf 2008 geen canon heeft betaald en dat zij in aanvang al een groot deel van haar erfpachtrechten heeft vervreemd voor 3 miljoen euro en daarnaast jarenlang huurinkomsten heeft genoten zonder aan de kosten van beheer van het park bij te dragen.